[原创] 老刀：点楼基本无豪宅 【说房】

【老刀说房】

住宅道道很多，然而房评专家、置业顾问是不会告诉大家的，有的知而不宣，更多者业务平平。如超高层、建筑朝向与密度、住宅通透性等等，不仅直接影响舒适度，还会影响健康！

点楼基本无豪宅

武汉老刀

重庆点楼多板楼少，在住宅可选择性上，武汉及很多城市的人比重庆人强！

重庆直辖后发展较快，地块够大、高楼够多、交通也算便捷……确有大都市气象。但住宅规划及建设上本人不敢恭维，南北朝向的板楼太少，点楼太多，包括正推的均价4.2万元一平方米的江景豪宅，也是通透性差的点楼。问题是这是一个持续十多年了的建筑格局，20年前板楼要相对多一点。

重庆满目是新旧点式住宅。（武汉老刀 摄）

住宅沉默不语，但道道很多，然而房评专家、置业顾问是不会告诉大家的，有的知而不宣，更多者业务平平。如超高层、建筑朝向与密度、层高净空、住宅供水、住宅通透性等等，不仅直接影响舒适度，还会影响健康！

什么是豪宅？虽尚无统一标准，但地段好、空间高、户型强、功能全、景观美应是五大要素，而舒适性、尊贵性、稀缺性、安全性、私密性等，也是对豪宅的起码要求。具体细节还有：厨房连续操作台面是否达到3米、华中华东地区木本植物丰实度是否在48种之上（华南西南地区不少于54种）、室内排水弯水封深度是否达到50毫米、排水管道平均噪音量是否小于50dB、在自然条件下居住空间是否通风顺畅……

仅说点式楼，基本上是没有穿堂风的。也即它虽透气，但不大通风。空调、暖气能增强人体舒适，自然杀菌效果则不佳。有些细菌是厌氧的，包括专性厌氧菌、微需氧厌氧菌和兼性厌氧菌，所以若家里通风好，皮鞋等就不会生毛。同理，若家里通透性强，许多细菌就无生存环境，由此也可解释何以某些人病痛比别人多……

朝天门4.2万元的江景豪宅也是点式建筑。（武汉老刀 摄）

点式建筑可以用做办公楼，当住宅则不是上选，老刀认为点楼基本无豪宅。但住宅是商品，炒作与鼓吹层出不穷，因之辨坑很重要。

如上海豪宅一哥“汤臣一品”，虽是板楼，但长年营造的迷雾不少。去年元月老刀应邀“把关”后就疑惑它何以如此之豪：前两栋一线江景房均价30万元一平米，但朝向是国人最为忌讳的东西向，层高仅3米，有暗厕，容积率高达5.97，楼高154米（另说是153米，不是“要我死”），44层……这设计师同投资商有仇么，如此挖坑。结论当然是建议朋友的朋友放弃，关注一旁性价比稍高的中粮海景壹号，当然这盘的朝向、层高也不理想。

因之老刀去年2 月发了那篇VIP专推内容，直言：自2018年12月1日已实施的国家“住宅80米限高令”，将终结楼栋超百米的“超高层豪宅神话”，汤臣一品维系多年的“固魅”努力，终将“祛魅”，一哥地位不保。

一年多来，上海汤臣一品因巨量资本汇集，如茅台一样仍在做“固魅”努力，然而在疫情后“犒劳性消费”潮涌时已没有往昔强势。这位出手中粮海景壹号的买家去年7月曾兴奋地告诉我：“中粮海景壹号涨幅果真强过汤臣一品！”并传给我了这两盘的价格走势图：

刚在网上看了一下，中粮海景壹号均价现25万元，汤臣一品前面那两栋一线江景房挂价仍在30万以上——其“固魅”到“祛魅”会有多少时间？我们不妨关注之。当然对重庆朝天门这套景观、商业、交通均不错的点式住宅，我建议F先生还是慎买，如果没有好的板楼可选，那就选挂角的，起码打开自家门窗，通风尚可，虽然没有“穿堂风”。

——武汉老刀2021年4月12日晨记于重庆朝天门

武汉老刀：纸媒高级编辑。以散户立场说股，从收藏角度品房。

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