即将过去的9月，楼市整体成交延续下降态势，人们担心往年的金九银十盛况不复。在一些人看来，楼市的平静和买房人的心理有着很大关联，如今的买房人越来越理性。眼下，国庆将至，北京各大楼盘的售楼处也整装待发了。
撰文 / 田晏林 廖凯
编辑 / 董雨晴
新盘入市，东热西冷
从地铁一号线古城地铁站下车，往东南步行200米，能够看见一个简陋的工地大门，走进去是一条尚在建设中的道路，铺满了灰尘和泥土，路两边停靠着不少车辆让这里成了一个“简易停车场”。穿过一个绿色围栏，往里再走100米，就到了北京石景山区长安悦玺的售楼处。
（图/AI财经社）
这是今年北京首批集中供地30个住宅项目中第一个取得预售证的楼盘，从5月拿地到8月开盘，开发商融创中国仅用了短短3个月时间。也正因此，这个项目的售楼处实际都还没建好，目前与“姊妹”盘长安和玺共用一处。
在最近几年大热的石景山区，长安悦玺长着一副“改善盘”的面孔——户型大、总价高。
这个楼盘的销售价格为7.95万元/平方米，多为97-173平米的三四居户型，总价则在770万元-1400万元之间。值得一提的是，由于现阶段政府分段定价较为仔细，楼层价差非常低。例如97平米的三居户型，16层和4层的价格只相差3万元，这放在以往至少会有二三十万元的价格差。而且，这种价格差距的缩小，将来会是北京新房市场的普遍现象。
不过，作为去年热销盘长安和玺的升级版，率先入市的长安悦玺销售情况并不及预期。9月29日，AI财经社实地走访看到，工作日上午11点的售楼处只有1-2组客户，等到中午也只增加到3-4组，而沙盘旁边，上百平方米的会客大厅里，只有零星一两桌客人在与售楼员交流。
或许因为是工作日，影响了部分客流量。但从北京市住建委网站披露的新房去化数据来看，截至9月22日，长安悦玺去化率仅为5.45%。一位深耕石景山多年的资深项目经理坦言，长安悦玺首次开盘去化了60多套，到现在最多卖了100多套，而去年同区域的长安和玺首次开盘就收获了21.5亿元，不到半年时间，整个项目清盘。
与抢先开盘的长安悦玺相比，同样是首批拿地、处于东五环外、在望京东五元桥背后的和光悦府，首次开盘就完成了15亿元销售额，粗略估算，售出房源应该在120套以上。与此同时，位于东四环与东五环之间的保利锦上，房价与长安悦玺差别不大，单从品质而言，长安悦玺似乎更胜一筹，但保利锦上才开盘一周，共推出470套房，仅链家的渠道销售就去化了200多套。
据了解，东面热销的保利锦上销售价格为7.1万元/平方米，分别是建筑面积114-155平米的三居和四居户型，总价在800万元-1100万元之间，与悦玺三居户型总价差别不大。而和光悦府价格为8.8万元/平方米，户型为建筑面积120-170平米的改善四居，总价1000万元-1500万元之间。
9月开始，随着首批供地的楼盘陆续入市，北京房地产市场上呈现出西冷东热的景象，但从整体成交表现看，新房市场处于下滑趋势。据中国指数研究院统计，9月份一线城市整体成交面积环比下降23.49%，其中北京9月成交面积环比下滑22%，同比下降32%。
AI财经社整理发现，中秋节期间，中海、万科、龙湖、金地、远洋等北京各大开发商，都在不少项目上推出了促销优惠。有的推出了“一口价房源”，根据总价降价百万元和几十万元不等，有的还推出了中秋专属3%限时折扣，免除9年物业费等方式，来进行促销。
尽管部分楼盘都加大了让利的力度，但效果不佳，房山青龙湖区域的万科翡翠西湖和龙湖熙湖悦著，住宅和别墅产品直降百万元，销量也未见明显增长。
原本每年9月和10月都被称为楼市的“金九银十”。国庆节前，也是各大售楼处的重要蓄客期。但今年情况则相对有所不同。
易居研究院智库中心研究总监严跃进判断，今年房地产市场不太会出现“金九银十”的火热行情。北京链家研究院院长高原也称，即使是今年新推出的楼盘，会一定程度上激发目标群体的购房兴趣，但“很难对整体市场造成显著冲击”。
更理智的买房人
北京楼市的低迷，跟购房者的心态有极大关系。
一位专门给北京各大新盘揽客的渠道销售人员近些天来有些哀怨，前两年巅峰时期，他每月靠给楼盘拉客能拿到几十万元的提成，但今年的生意难做了，因为购房者“太理智”。
今年中秋节，北漂十年的孔亮终于攒齐了100多万元的首付。三天假期里，他连续看了四个共有产权房项目，按照中意程度的高低排序，分别是丰台的金璟阳光、大兴的正商杏海苑、房山的世贸轩景颂和昌平的未来逸园。这几处房源销售均价都在4万元/平方米上下，总面积不超过100平方米，对刚需十分友好。
相较其他几个楼盘，位于西南四环和五环之间的金璟阳光，算市内六区项目，是孔亮的首选。该项目在去年已经开盘，只剩下少部分房源了。待今年开启二次申购时，孔亮很顺利地摇到了号，但在真正选房时他却“消失”了。
“摇号总体来说不难，因为共有产权房还属于新政策，而且交易起来没有商品房那么方便，很多人本身就持观望态度，真正选房时弃号的也不少，比如我。”孔亮告诉AI财经社。
在最后一刻忍痛割爱，是因为孔亮忽然想通了一点，这个房子能带给他的幸福感，远小于潜在的生活压力。他算了一笔账，这个项目价格是3.8万元/平米，房屋总面积在86-89平方米，总价约需334万元，按照北京首套支付比例计算，虽然首付款足够，但未来每月还贷大约需要1.2万元，且房子要等到2023年底才交付。这意味着，他未来两年不仅要继续过着北漂的日子，每月按时交房租，还要按时还房贷，“性价比不高，而且规划里说那边2027年才修好一个地铁站，感觉变数有点大”。
像孔亮这样摇摆不定的人还有很多，除了考虑性价比的问题，不少人是被二手房市场的行情以及银行的放贷情况牵绊住了。
今年以来，整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房信贷全面收紧等政策接连落地。这些调控的升级，让二手房市场回归理性，购房者的购房意愿也有所下降。在此背景下，北京二手房市场在9月出现了成交量下滑的状况。
周南的二手房就挂了很久都没有卖出去。按照计划，他想先把手里的房子卖掉，拿到钱再去换新房。他现在的老房子在朝阳区，跨过一条街就属于东城，虽然只有一街之隔，但在买家看来却差之千里，对应的学区全然不同。这个房子有40年房龄且不带学区，相比其他“老破小”，尽管在东三环边上，但毫无竞争力。
这让周南想无缝衔接实现换房的想法破灭了。
房子卖不出去，就凑不够置换新房的钱，周南一开始也考虑过贷款。实际上，当下的北京市场，商业按揭与组合贷款审批速度相较之前都慢了不少，一位银行从业人员称，“我们银行到今年底在住房贷款项目上已经没有额度了，最快也要排到明年初。”另有链家经纪人反馈，现在无论是国有银行还是其他商业银行，放款几乎都要等到明年的一季度末和二季度初。“很多想置换房子的客户，如果他的二手房卖不出去，就会耽误后面买新房。”
周南甚至想过在几个商业银行做小额贷凑一部分钱，不过遭到银行劝退。“银行的意思是说现在政策指出房住不炒，不建议我走这种小额贷、闪电贷。因为每一次贷款会做信用征信的测评，等到最后申请买房贷款时还会查征信。如果银行到时候看到你做过很多次征信，会质疑你到底是有钱没钱，是不是要炒房。”在银行的劝阻下，周南很快打消了这个念头。
现在，周南只有找身边亲朋借钱这一条路了，尽管他知道这多么损伤人脉。
相比较来说，王旭顺利换房在他看来纯属“运气好”。
自7月份开始，王旭几乎每个月都要去售楼处逛逛，他用两周时间迅速卖掉了海淀区一套55平方米的学区房，打算给家里置换一套居住舒适的大平层。他心里很清楚，绝不买期房，只选择地铁附近的现房。理由也很简单，“现在买期房占用资金不说，短期内也住不上，把首付放那儿等两三年，还不如买点理财产品。”
王旭在北京一家股份制商业银行工作，赶在2015年房价低点时买了海淀这套老房子。房子对应海淀第二梯队的学校，教学质量中上等。他很幸运，在海淀很多顶级学区房降价出售的当下，能以比去年高出100万元的总价格把房子卖掉，最终成交价达到了533万元，已经属于稳赚不赔。关键在于，买家用的刚好是公积金贷款，相比商业贷款和组合贷，公积金贷款放贷速度很快。
和买房群体的反应相似，诸葛找房数据研究中心分析指出，传统的“金九银十”没有到来原因是多方面的。首先从新房来看，北京房地产市场调控政策不断精细化，随着“假离婚”限购、规范新建商品住宅销售等政策逐步落实，新房市场成交量自然会下滑。
静待黄金周
白露之后，天气转凉，秋意渐浓。北京迎来了四季中最好的时候。按老舍先生的话讲，北京的秋天就是“人间的天堂”。可周南却在北京楼市里看到了另一番景象。
今年上半年他开始在贝壳找房App上看房子，最近两个月陆续走访了七八个售楼处。目前锁定石景山的中海环宇天下四期，单价7.6万元/平方米，以及同样在石景山区的禧瑞学府二期，单价7.4万元/平米。因为在海淀上班，他还关注了昌平区刚刚入市的两个楼盘：北清云际和奥森春晓。
今年5月，卓越地产和中交地产联合拿下了昌平区的两宗土地，一是位于中关村生命科学园的6001等地块，由卓越领头打造出“北清云际”，另一个是位于东小口镇马连店的1803-610地块，由中交地产主要负责，案名确定为“奥森春晓”。因为土地是两个地产商共同拿的，所以推盘节奏几乎完全一样。
在周南加入的购房用户群里，大家戏称这俩为“双傻神盘”，意思是只有傻子才会买。
“在拿地时，政府规定每平米指导售价分别是6.2万元和6.3万元。但卓越和中交也想挣钱，他们用的办法是通过降低得房率，间接提升房价。”周南给AI财经社举例，比如他们最初对外宣称房子建筑面积是100平方米，使用面积是80平方米，但售楼处开放后不久，开发商表示要提升建筑面积，但不提升使用面积，使得原来得房率在80%，改变之后得房率只有66%。
“我算过在相同得房率的情况下，单价跟中海寰宇天下差不多了。”周南说。
事实上，想打擦边球的房企不只卓越和中交。9月13日，北京住建委发布消息称，由旭辉、卓越、首开联合开发的青云上府因不实宣传、违规验资等行为，被责令限期整改。
据了解，该项目存在不实宣传，未按规定设置交付样板间，设置的展示样板间与交付标准不一致，样板间部分展示内容存在诱导购房人将部分没有防水要求的房间改为卫生间的情况。同时，还存在涉嫌违规推广使用“验资宝”软件验资蓄客等问题。
严跃进坦言，“金九银十”市场降温给开发商造成一定负面影响，企业库存压力大，债务压力大。部分开发商打出来各种各样折扣，但效果始终不理想。
国家统计局公布的最新数据显示，8月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。无论一二线城市还是全国市场，7月份以来都呈现持续性下跌状态。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，该会议是央行“两个维护”的主张向具体金融、住房管理等部门的传达，要坚持“三稳”目标和“房住不炒”，在行政调控的同时，也要关注房地产金融合理的市场需求。要根据城市实际需求，合理安排房地产信贷投放节奏，避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配，避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。
对于房企来说，静悄悄的9月即将过去，国庆楼市，是它们目前最大的希望。
据不完全统计，国庆期间，北京共计25个项目在售，其中，14个楼盘将推出折扣，9个项目即将推出特价房源，今年的国庆黄金周成交数据能否有所回升，答案很快就会揭晓。
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