香港房价是1997年3季度开始暴跌，从1998-2004连跌6年，跌去三分之二的价值，然后开始回升，大概是2012年升回1997年原点，并从此开始继续攀升（如下图）；



    香港房价之所以可以回升，一是香港在填海等土地供给受大地产商掣肘，而且人口一直爆发式增长，最主要香港至今没有限制外界买房；如果香港填海方案得以通过，目前香港房地产依旧存在一个挤泡沫的压力；


    香港GDP走势跟房价走势基本一致：



    而日本房价，也在1991年峰值后泡沫破灭，然后掉头往下，一直至今远，没有涨回；但注意一点，日本六个主要城市的房价跌幅跟其他普通城市跌幅是不一样的，这对我们研究一二三四线城市遇到房产暴跌不同情况可以对比联想；



    下图中东京算是一线城市，大板算是准一线城市，而名古屋应该算三线城市，那么三种类别都是1991泡沫破灭开始下跌，房价水平不一，而且跌幅不一，可以说越是原本房价低的城市，跌幅不像一二线城市巨大。



    日本房价没涨回原点是因为人口增长率一直在跌，日本也限制外籍人士买房；



    我国全国住宅平均售价、CPI及人均GDP走势



    中国M2发行与房价走势对比



    M2与房地产泡沫：

    2018年11月19日，媒体问潘石屹中国房价高不高，潘石屹说了句：我国房地产总值65万亿美元，超过美国欧盟与日本总和，于是有人根据数据做了下面表；以前总奇怪为啥M2增长这么多，中国居然没有委内瑞拉式危机，原来是泡沫跑到楼市中了：



    中国的房地产现在是投机和投资市场，泡沫太大，肯定要跟香港和日本一样，有个挤出泡沫的过程，泡沫破灭后一二三线城市跌幅肯定不一样，而且每个城市人口流出和流入肯定不一样，人口流出的城市没有房价支撑，人口流入大的城市房价支撑好，所以二三线城市中，人口净流入是关系到房价的一个重要指标。

    中国人口出生率


    中国人口增长率：从下图看，2016年中国的人口增长率是0.54%，因为计划生育等因素，不好判断什么时候是负增长，但一旦近两年人口开始负增长，这种已经反映到数据的结果，那么实际上影响更大，对房地产市场需求将是逆转性的指标；人口逆转开始，就意味着房地产泡沫破灭的开始：



    中国人口密度图：



    2017典型城市较2016人口迁移情况：



    下图是各省人口净增变化图：



    2017年全国人口净流入省单位排名：



    2017年城市人口净增长前十名城市：



    土地供应数据



    新建商品房住宅成交率



    那么，我们一直嚷着房价跌了，现在数据说话，先看2017年十大涨幅和十大跌幅城市，出跌幅有限，涨幅颇大，至于深圳，主要是由于预售限价，而且就我手中的数据，市中心略有下跌，而光明和龙华一年前3万左右的楼盘到处是，现在这两地已经很少4万以下的新楼盘了；



    再看2018年上半年的十大涨幅城市和十大跌幅城市，除了杭州、福州、厦门、北京有一定跌幅外，涨幅的二三线城市可谓是猛烈，所以说，即使调侃的2018年也只能说一线城市略有下跌，但二三线城市两级分化，涨的猛涨，跌的下跌；  如果各地限购、贷款限制和限价在房地产低迷时放出，那么房地产肯定有一轮新的冲高



    综合上述，中国房地产肯定泡沫太高，除非能十年按住房价不涨，用CPI和收入增长每年消化10个点的泡沫，如果一旦房地产开始失控大涨，并且长期涨，肯定到了当初如香港和日本一样挤泡沫的时点了；但不包括仅仅有活力的二三线城市补涨；

    一旦发生房地产泡沫，最代表的就是香港方式和日本模式，因为香港存在土地稀缺和对外籍没有购房限制，而且人口处于暴增情况； 所以日本楼市泡沫更有借鉴，包括一二三线城市跌幅都不尽相同特点肯定会反映在暴跌后中国楼市上；

    因为现在房地产依旧是多数人没有选择的选择的保值手段，所以未雨绸缪，分析下一旦暴跌各城市不同的情况，各自按照自己所居的城市自己分析判断。