最近楼市大新闻不断，周五的国常会上提到，要「在超大特大城市稳步实施城中村改造」。
不少人担心15年的「棚改」会不会卷土重来，房价还会涨吗？
今天简单和你聊一聊~
01
城中村，是城市发展过程中的「伴生品」——
随着城市从市区向外围扩张，原先分布在周边的农村纳入到城市的版图中，被繁华的高楼大厦包围，形成一道独特的风景线。
图片说明：广州天河冼村
功能性上，城中村和棚户差不多：地理位置好+房租便宜。
能让刚来城里打工，工资不高的「新市民」住得起，上班也方便。
比如深圳的城中村（以白芒村为例）单间空房900元左右，一房一厅也就1500元左右。
但它俩的缺点亦是显而易见的：长得丑、居住环境差，有些甚至已经变成危楼了。
大规模棚改结束后，为了继续改善大城市住房难、核心地段供给少的问题*，国家瞄准了城中村——
*棚改多为国有土地；城中村多是集体所有，征收程序和补偿标准各地不一样，推动难度更高
4月的重要会议上，就预告「在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。」
周五的国常会上，我们见到了正式的指导意见。
02
那城中村的改造，会和15年的棚改一样，起到房价上涨的效果吗？
我看了不少研报的解读，市场的观点比较一致：很难。
首先，辐射范围收窄。
2015年的棚改是全国性的，覆盖大量三四线城市。
这次城中村改造针对的是超大特大城市，按住建部的统计标准，有19个城市符合（8个超大城市、11个特大城市）。
虽说大城市的地产投资占了大头（全国30%-40%），但论影响力和上一次比，有所减弱。
另外，和大拆大建的棚改不同，城中村改造更倾向修修补补，属于城市更新。
其次，给钱不再慷慨。
拆迁安置的补偿有两种：要么给钱、要么给房。
上一轮棚改，「货币化安置」（政府发钱给拆迁户）的赔偿比例占到70%。
拿到赔偿款的拆迁户没有安置房住，自然要买新房子，于是二三线城市的房子销量上来了，房价也水涨船高。
如今，卖地收入缩水，地方的钱袋子也很紧张，房票安置（以房换房）可能性更高。
比如今年3月，北京提到「今后征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主」；广州沥滘村拆除重建后，居民们又住回新居。
没有那么多增量资金，房价要涨就不容易了。
再来，用途不太一样。
除了用于商住，这轮城中村改造还承担了公益性——
统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。
保障性住房，是政府为中低收入家庭提供的、限制价格或租金的标准住房。
一线城市人多地少，拿深圳来说（20年数据），1082万套住房中，只有51万套是保障房，占比只有5%，距离新加坡60%的保障住房还有很远的距离。
而深圳城中村差不多有500万套，如果都能升级改造成保障房，能大幅增加供给，缓解住房压力。
今年上海租房市场就挺典型的：旺季不旺，部分地区的租金不涨反跌。
一大原因，就是3万套保障性租房入市，打压了房租。
03
总得来看，城中村改造和棚改的区别挺大的，很难扭转目前的房价趋势。
不过，对当下的经济来说，算是个不错的消息——
国泰君安的一份研报预计，一二线城市的地产更新投资规模至少2万亿，可以间接带动最多7000亿的家电消费。
现在普通人的消费、投资信心不够，政府能及时出手，拉动拉动内需，还是挺有必要的。
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