2006年我一篇《谁说房地产价格没可能10年长三倍？》可被骂惨了，那时候，牛刀还刚刚开始露头开始唱空房地产，一唱唱了20多年，结果房地产长了还不止我说的三倍，象那种没有房地产从业经验专业长期唱空，硬是剪刀石头布，长期出剪刀没赢过一次的，现在居然成了房地产专家，可见中国的专家有多水。

    大学毕业背井离乡时，母亲送我一个茶缸，对我说：你就象这茶缸上的呆头鹅，等游累了，就回家吧？ 然后手一挥，说：等你赚个5万块就回来吧，当时我深以为然地死劲点头。

    等我赚到第一个5万时，发现原来5万已经不是吃利息能过一辈子的概念了，而只是一年的生活费，这时候我第一次明白了什么叫通货膨胀。

    当然，活在中国最有回报的投资就是买房，而且是早点买房； 可买房的升值跑赢了所有投资增值却跑不赢收入。看看下图有心人统计出的主要35个城市的房价和收入比，你会发现：虽然房价这么高了，房价和收入比其实变化不大。






    研究中国的房地产，应该把阶段分成1998年房改前的房地产阶段，和1999年后的房屋市场化后的阶段。

    1998前的房地产大事纪：

    1、1987 年下半年，深圳特区率先在全国开展土地使用权有偿出让和转让的试点；

    2、1988 年通过了宪法修正草案，明确了土地使用权可以依照法律规定进行有权转让。

    3、1992 年开始，全国同样掀起开发房地产热潮；

    4、1993 年，针对房地产过热，国家发布了发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》；短时期房地产急剧降温，最为代表是海南，海南一省留下了占全国 10%的积压商品房，烂尾楼有 600 多栋；

    5、1998年6月29日，国家取消福利房分配；





    1998后的房地产大事纪：

    1、2008年美国次级贷风波后，为控制房地产风险，出台的16项政策，这是政策对地产影响最大的一次，所以如下图所示2008年以前，房地产市场受政策波动很大，如1994年宏观调控、2004国八条等；2009以后，房地产政策都是温和调控而且对市场影响不大。

    2、2013年，房地产势头正猛，但劳动力供给首次开始负增长，李嘉诚开始退出内地房地产；2015人口问题突显，国家开发单独二胎，李嘉诚撤出国内市场。

    3、2018年，各地开始严格的房地产限购等措施，同时房产税的讨论影响房地产投资的计划，全国房地产价格开始温和回落；






    再看看2008以后房地产的贷款市场和存款比较：





    我一直有个观点：乱世是普通人的末日，也是有心人的机会。

    下面以恒大和李嘉诚的例子，看他们在乱世中的起步发展，从1997时点开始。

    一直到1997年房价还在上涨，从1996年初至 1997年第三季度，房价上涨了63.62%。买房的人甚至需要提前排队。随机第四季度香港房产泡沫开始破灭，房价持续下跌了6年，跌幅将近 2/3。

    房价跌到这程度，你可以算一笔账：供楼的你如果继续供楼，还不如扔给银行，现价重新买一套都便宜很多，普通人供楼居然供出负资产。

    如此同时，1997年恒大开始房地产布局，恰好是亚洲金融危机和国家取消福利房分配之间的机遇，不久以后房价冲天而起，恒大随着中国房地产的迅速发展而同比扩张；

    但是恒大之所以能发展得比先起步的房企发展更迅猛，是因为恒大更懂得经济学上的缝隙原理：面前的市场就有如大圆圈和大圆圈的相交，而两个相交圆旁边总有没顾及的缝隙，这块市场适合新起步：

    1、恒大起步“小面积、低价格、低成本、低回报”的发展模式，避开了同大企业高品牌、高溢价以及大户型的竞争；

    2、第二个6年计划起，恒大采取“农村包围城市”，其二三线城市房产收益占93%；

    说完恒大说李嘉诚，李嘉诚特点是稳和远见，从不做第一个吃螃蟹的，但绝对是跑得快的；

    香港经济危机，房价崩溃的同时：

    1997年李嘉诚名下的和记黄埔大举在浦东拿地，

    1997年，重庆刚刚直辖，和记黄埔开发的重庆首个高品质大型综合性商业项目大都会广场成为重庆市标志性建筑，

    1997年东亚经济危机前李嘉诚开始西进，还对记者说，如果哪位香港商人轻视了内地西部，就要犯极大的错误

    199年亚洲金融危机过后，李嘉诚反而成为了亚洲首富

    再看看李嘉诚发家史，重大事件往后退后一步：

    1978年中英开始就香港问题进行谈判，英国资本开始纷纷逃离香港，李嘉诚趁机地板价收购了九龙仓和英国洋行和记黄埔，加上之前的长江实业，李嘉诚的家族支架就此而起

    再往后退一步：长江实业

    50年代在香港中南钟表公司创始人的舅父的支持下，趁着亚洲四小龙的制造业繁荣开了塑料花长，掘了第一桶金后，1965香港经济危机，房地产市场一落千丈，李嘉诚的长江实业趁机低吸，建立了家底。






    2018年以前如果有人问我房地产市场怎么看，我一直都回答说：房地产迟早回归背离的价值，但是，人口增长率反转之前肯定一路疯涨；

    这是因为中国的金融系统都是针对国企央企，民企除非抵押一般拿不到平价贷款，一般有项目找资金，要么私募、要么通过影子银行，要么民间借贷    而融资成本高昂使得只有投入房地产才可以偿还；

    房地产暴跌对国家对金融体系打击是致命的，调控的意义只是不希望暴涨，如果这边一暴跌，那边立马就有救市政策出台，不信看看08年09年的政策对比；

    国家维持房价的手段很多，如减少土地供应速度，取消预售制度，这都可以再供给端维持要求；

    以前我们考虑过种种影响房价因素，唯独没考虑到预期的影响，各地严格的限售并没有阻止购房的热情，但是房产税预期的讨论，就使得房地产市场迅速降温、走低；

    所以在房产税负担的影响下，投资处于观望，而消费者也对房价下跌都普遍看好，使得一直到明年上半年房价肯定是温和走低；

    但随着经济不景气，各种层出不穷的拉动，如果股票不起来，势必还要流入房地产，所以明年下半年房地产还是得恢复疯涨；

    这只有一个变量：人口增长到底什么时候逆转？ 人口增长逆转后，是从根本上对房地产釜底抽薪：猪都没有了，少吃猪肉都没有用，所以对猪圈的需求自然不那么需要了；