“517”新政后，商品房库存有了新出口。
4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”。5月17日召开的全国切实做好保交房工作会议上明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
房地产市场持续低迷，政策开闸作用几何？
在业内看来，供需失衡是当前房地产市场的主要问题。此前的政策多集中于需求端，如降低首付、提高公积金比例等，而收储存量房，则提供了从供给端改善房地产市场的途径。
政策明确后，已有多地跟进落地。杭州市临安区在5月15日发布公告，拟在区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，被业内视为打响“收储第一枪”；昆明则在27日公布了更详细的收储计划，拟由市属国有企业征集已建成未出售的商品住房，用作保障性住房。
然而，政府收储的钱从哪里来？收益能否覆盖成本？会否会对地方隐性债务带来影响？这些或许是收储商品房实现理想效果要考虑的关键问题。
央行设立3000亿再贷款额度
政府收储具体如何操作？
简单来说，地方政府可以结合各自情况，自主决定是否参与收储；被地方政府选定的地方国企作为收购主体，有权自主决定是否参与购买，以合理价格收购已建成未出售商品房。
地方国企收购存量房所需钱款，可以向国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等21家全国性银行申请贷款，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款；银行在拥有合格贷款后，再向人民银行申请再贷款。
图源：时代财经 王晨婷/摄
中国人民银行副行长陶玲介绍，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款。这意味着，可带动银行贷款5000亿元。
新政中还特别提到：“被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台，同时应具备银行的授信要求和授信空间。收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收，确保商业可持续”。
也就是说，在这一过程中，风险由地方国企和金融机构自己承担。
“因再贷款工具所对接贷款的承借方严格限制于非平台国企，并且要求与地方隐性债务风险严格隔离，预计地方政府专项债和2024年超长期特别国债资金将不会用于高库存城市‘收储’项目，地方债务风险因此再度加剧的概率相对较低。”华金证券分析师秦泰对时代财经说。
时代财经注意到，在目前公布方案的地方文件中，并未具体明确选取哪个地方国企作为收购方，主要对房源征集范围及条件进行限制。如昆明的公告中，仅提到了“由市属国有企业征集”。
图源：昆明市住建局官网
时代财经6月6日从昆明市住建局征集咨询处了解到，尚未完全确定由哪家国企来做，但目前“还是有几家房企过来咨询的”。
各地试点效果不一
实际上，在此之前，政府收购存量商品房作为保障房已在个别地区有试点，只是形式略有不同。
去年2月，央行设立租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点。试点支持对象为国家开发银行等7家全国性金融机构，对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%发放再贷款，利率为1.75%。
该政策的目的是扩大租房供给，同时也推动存量商品房去库存。
根据公开报道，去年5月，国开行福建分行与福州左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同；6月，济南获得收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元；12月，天津首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地；2024年1月，青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。
上述4个城市的相关贷款总计40.86亿元，而央行创设的租赁住房贷款支持计划共有1000亿元的额度。虽然千亿资金“先到先得”，但各地的推进仍显迟缓和审慎。
建设中的高楼（图源：时代财经 王晨婷/摄）
“之所以落地进展缓慢，主要是整个2023年房价在下跌的过程中，房地产风险还在不断释放，市场上的租赁企业无论是国企还是民企，收购存量房源的积极性都比较低。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经。
央行鼓励商业银行按照不低于3%的利率贷给房屋租赁企业，但实际城市的租金收益率很可能不及3%。根据诸葛数据研究中心，2023上半年全国重点城市平均租金回报率为1.91%，超过3%的仅有银川、乌鲁木齐、桂林和贵阳。
图源：诸葛数据研究中心
陶玲介绍，近期，中国人民银行将出台正式文件，并统筹考虑政策衔接，把1000亿的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。
郑州的收储实践也具备一定的参考价值。自2022年起，郑州通过收储存量房筹集了10.6万间保障性住房，收购存量房超过400万平方米，规模在全国居首。
“郑州模式”中，国资平台郑州城发集团回购存量住房，并将其改造成保障性租赁住房，主要用途为人才公寓。资金来源则包括20%的项目资本金和75%的银行贷款。
在郑州开展“保交楼”工程后，该项目也结合了保交楼相关工程，收储范围从现房扩展到部分期房项目，期房项目一般按工程进度分期付款。不过，在年初《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》下发后，存量房又重新向现房倾斜。
进入“去库存”时代
郑州收储的顺利推行，与当地的房地产市场特点相关。
在上一轮房价下跌的行情中，郑州房价跌幅位居全国前列，部分楼盘房价较高峰期跌了近一半。
2020年，郑州商品住宅成交金额同比下滑26%，去化周期高达22.44个月；2021年，去化周期进一步增长至36.05月。
房价下行、市场去化慢、保交楼压力大，多重因素给政府收储提供机遇。在郑州持续不断的救市政策下，房屋市场也终于有了起色。今年4月以来，郑州商品住宅销售两连升，5月全市销售面积环比增长70.71%。
从近期的政策取向来看，楼市已进入“去库存”时代。
这也正是“国家队”出手收储存量房的核心目标。4月30日，自然资源部发布的文件已经明确提出，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，则“盘活多少、供应多少”。
图源：方正证券研究所
那么，要达到去化周期18个月以下的目标，央行3000亿元带动的5000亿元的收储资金够了吗？
根据方正证券研究所首席宏观经济学家芦哲测算，按照收储存量房的类别，如果只包含建成未出售现房的库存，截至4月末，全国建成未售库存为3.9亿平方米，去库周期为22.5个月。去库周期的长期历史均值为15.1个月，如果要降至这一水平，建成未售库存要降至2.6亿平方米，也就是需要减少1.3亿平方米现房库存。
而今年前4个月，全国商品房销售均价约为9980元/平方米，如果按照7折收储，需要资金量为9000亿元左右。
芦哲告诉时代财经，本次3000亿元再贷款资金对应5000亿元银行贷款，如果全部释放，可以完成一半以上的收储任务。“如果收储范围扩大至现房+期房，可能需要4.2万亿元资金。如果再进一步考虑到居民二手房的库存，则收储问题更为复杂，与之类似的是此前棚改货币化对购房需求的拉动。”
不过，该测算的第一目标在于去库存，如果从保障房需求角度来说，并不需要这么大的资金量。
（图源：时代财经 王晨婷/摄）
在同策研究院研究总监宋红卫看来，通过国企下场收储存量住房转化为保障住房，本质是直接把过剩的存量住房转化为保障住房，既避免了继续供地，造成总量进一步过剩的局面，还能节约建设的资金。
“但是这个过程中，资金来源、资金成本、收购存量规模及定价是核心问题。因为保障住房现在基本是以需定建，也就是说收购量要与保障房的需求匹配，同时还要做到有专项资金。而且关键是怎么定价，如果定价高的话，面临的是资金亏损，如果定价低的话，企业会有抗性。”宋红卫对时代财经说。
本文来源：时代财经 作者：王晨婷
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