卖掉南沙、番禺的4套房，置换成海珠琶洲赤沙TOD，值不值？
这是后台粉丝H姐的咨询。
H姐置换房子的原因：这几年，持有的这些房子升幅一般；另外在市中心有房子，社交活动更方便。
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粉丝提供同意发布
H姐纠结的是，奋斗来的4套房，以后就变成1套，再也谈不上有几套房了，确实不舍得。
噔一下！小花果断反应：别不舍得，值得！
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“抛房”要趁早 珍惜短暂窗口期
近期，货币政策稍放松，以维护金融市场维定。
其中，房地产上下游关联行业和企业多，一旦崩了，风险巨大。
房地产下半年一路哭惨，既然要维稳，那房地产一定能喝上这碗“暖汤”。
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老百姓大半身家都压在房子里头。所以住房不炒调调下，让地产软着陆非常很重要。
近期，各路政策出现松动，相信明年上半年，楼市会迎来一波小行情，出现由冷转热的窗口期。
但是广州楼市往往水来了，就拼命灌，容易一哄而上，下半年大概率又会被施压。
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希望经历了今年行情的你，明白阶段性的政策放松，是为楼市稳定，而不是让你继续“冲啊！炒啊！”。
说回H姐置换房子的事，今年到明年上半年信贷宽松情况下，如果要出售郊区的房子，那么就得好好珍惜明年上半年的窗口期。
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400平换100平 市中心YYDS
H姐目前计划放手的四套房，中小面积为主，总共450平左右。
楼龄都不过5年，目前只有一套2020年买的房子，还在贷款。其他都一次性付或者结清。
其中三套房子都收着租金，租金率约4%，但是在郊区这个回报率没啥好骄傲的。
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明年上半年不仅是行情由冷转热的窗口期，而且房产税的脚步越来越近了。
关于房地产税最大的不确定就是征收方式。
但是无论是按面积征税，还是按套数征税，终归有一个规则：
持有房产越多，税率越高。
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一般而言，应对的最好方法就是——
提高房产质量，降低房产数量，降低税率成本。
在广州，相同资金总额下，持有房产数量越少，未来税率越低。
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比方，A花了1000万，虽然只在天河、海珠最多买1-2套房，但因为地段问题，每轮行情涨幅都高。
一收房产税，市中心的房子面积小，可能还免征。
相反，另一边的郊区房子，总数面积大、套数多，一收房产税，就算想把税负转嫁出去，转手和出租也很艰难。
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所以请抓紧调仓，请抓紧优化房产配置！
小花给H姐建议也一样。在房产税落地前，同时遇上这个短暂的货币信贷宽松期窗口，请抓紧机会优化房产配置！
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大家不妨盘点下自己的房产。
第一、规划一直不落地的郊区房，还有收益不高、涨幅极低但交易成本极高的公寓，就要抓紧时间抛出。
第二、尽力置换到天河、海珠等中心地段。同等金额下，尽量压缩持有面积，盯紧地段、稀缺性，转嫁税费成本。
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选择紧地段好、供应稀缺的区域，供需越紧张，流转压力少，持有成本自然低。
把手中的薄弱板块的资产出清，以"两套三套换一套，400平换100平"的方式。
别不舍得，未来你能从市中心的红利、涨幅中获得更多自信。
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“别抠门！”用好中介小哥
转手速度是王道
那么多的房源，如何让自己的房子在窗口期突围而出，卖的更贵更快？
把中介用好是关键。
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首先，摸清实际成交行情，把房源周边2公里以内的所有中介挂一遍。
最重要的是，要多加每个门店的中介微信，这样才你可以监控门店推售你房子的活跃度。
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再次，额外奖励中介小哥，但求房子的曝光度、带看量。
中介在朋友圈多发你房子信息，你就多给中介发红包。
提前向中介透露输出，成交了可多给提成，根据广州房价来说，一般额外的0.2%左右的红包不过分，就万把块。
中介小哥收不收是一回事，但你想早日把房卖掉就别抠。
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第三，给房子适度翻新，留给看房客好印象。
谁都贪新忘旧。记得放盘前，给房屋做适当的保洁和装扮。
100平的房子刷墙、搞卫生、简单更换卫浴破旧设备，费用1w左右，看着钱包整。
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红包加上装修升级，也就1-2万块的投入。
能不能卖贵是一回事，在短暂的楼市行情中，提升转手速度是关键。
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总结
住房不炒，不代表房子不能买了；一朝维稳，房价都不会倒！只要人在，住房需求还在！但别再想随便买套房就能发财！
对于手上有多套组合房产的客户，当然要顾及优化房产配置。
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对于刚需客户而言，选择合适自己才是最重要，先争取上车机会，逐步置换到更优质地段。
最后，记得尽力置换到中心优质地段。盯紧地段、稀缺性，同等金额下，压缩非优质房产。
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