近日，北京公布前5月经济运行情况。总体来看，1至5月，北京经济延续恢复态势，生产平稳增长，需求持续恢复，价格稳定运行。但就北京办公楼市场而言，2024年一季度的净吸纳量为7,800平方米，目前市场仍处于下行阶段。在办公租赁市场活跃度不达预期的情况下，对当前留存于市场中需求变化的梳理变得尤为重要。
继发布《深度解读北京办公楼市场企业租户之八年之变》后，仲量联行于近期更加详细地梳理了2023年北京甲级办公楼市场中最真实的企业办公面积使用情况，从行业、区域及细分领域的需求来分析其具体变化，以获悉未来方向、助力识别市场机会。
仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“从北京甲级办公楼的现有租户及租用面积数据来看，主力租户结构未发生显著变化，金融、科技、专业服务三大行业依然稳固支撑市场需求。但各行业的细分板块需求出现分化，如云服务、人工智能、律所、知识产权、医疗器械等细分板块出现逆势扩张。未来，租赁需求的活跃度将主要由现有行业的细分板块驱动。”
北京办公楼市场主力租户结构持稳，行业间存量租用面积差异凸显
在北京甲级办公楼租赁市场中，不同行业存量租用面积的差异化在2023年更为显现。租用面积排在前五的行业分别是金融、科技互联网、专业服务、制造、医药及生命科学。
金融行业在过去一年中采取了控制风险和降低成本的策略，导致整体办公面积需求略微收缩，且部分企业调整了布局选址。在甲级办公楼市场中，金融业租户的面积相较2022年下降了2%，但仍占据了全市租赁面积的34%，领跑其他行业。作为甲级办公楼市场中价格最低的子市场，丽泽在2023年中成为了最受金融企业欢迎的地区之一。就细分行业而言，证券及银行的办公租赁状况相对稳定，财富管理和信托基金的租赁面积则略有下降。
2023年，科技互联网行业在北京甲级办公楼的存量租赁面积同比下降3%，但仍是北京市场三大需求支柱之一。科技互联网企业在全市甲级办公楼中的前三聚集地从中关村、CBD、望京，变为了中关村、奥林匹克、丽泽和望京（并列第三）。在细分行业中，IT软件业的租赁面积在整个科技互联网行业占比超过半数。此外，核心产业的研发促使大批云服务和人工智能企业快速发展，落地办公空间，2023年占据科技互联网行业总面积的13.3%，具有新的增长动力。
专业服务业在2023年北京甲级办公楼的存量租赁面积同比上升2%，稳中有进。当前全国经济形势仍处于复苏状态，各类经济活动参与者因关注管理效率提升、降本增效等主题正积极寻求专业支持。作为向企业提供专业咨询等商务服务的角色，专业服务业的业务需求量呈现抬头趋势，这也体现在了办公租赁需求。全市专业服务业租户主要聚集在CBD、东长安街及东二环路三个区域，合计贡献了全市专业服务业在甲级办公楼租用总面积的62%。从行业细分角度来看，内资个人律所、知识产权公司在市场整体需求表现走弱的2023年逆势增长。
制造业租户延续存量扩张趋势，放眼于全市甲级办公楼市场，制造业办公面积存量基数虽相对五大需求行业中的其他行业较小，但在2023年其办公面积增速位列第一。制造业企业在甲级办公楼市场中的存量主要聚集在CBD和第三使馆区，而增量主要聚集在第三使馆区、望京等区域。
医药及生命科学行业在2015-2022的八年期间，租用面积增速位列第一，其增长趋势在2023年也得以延续。在过去几年疫情的大环境下，生命科学行业获得业务增量的契机，在疫情得到良好控制之后，行业保持上升势头，生命科学也逐渐跃升成为北京甲级办公楼市场中受关注的重要行业之一。2023年，医药及生命科学租户的增量需求受现有行业聚集氛围吸引，主要落地于CBD等东部区域。
仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“当前阶段，北京甲级办公楼市场租赁需求的行业格局相对稳定，预计在中短期不会出现显著波动。虽然市场信心尚未全面恢复，但租赁问询量的增加和某些细分领域的需求已有效提振了市场活跃度。我们将持续洞察行业发展布局、深挖细分行业需求，以全方位的服务支持客户实现业务增长，在经济企稳修复的加持下助力北京的办公楼市场回归活力。”（宣红彦）
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