6月新房成交创年内新高，是真是假？

“6月之后，来访客户量‘激增’，周末一天最多能接待10几组，我已经有3年多没见过这样的‘盛况’了。”

位于北京朝阳区某在售新房项目的销售人员在接待客户的间隙向红榜君如此表示。

另一位全国布局的房企相关人士也表示，最近新房市场确实有所好转，尤其是一线城市，随着各地政策落地，不少前期持币观望的购房者都出手了。

来自机构的统计数据也验证了这样的市场现象。据克而瑞监测数据，6月30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，创年内新高，一线城市更是迎来供需两旺。

新房市场迎供需两旺

分能级来看，4个一线城市6月成交环比持增46%，市场韧性显著好于二三线。

其中，北京、上海、广州和深圳6月新建商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米，成交面积均创年内单月新高，环比分别增加21%、66%、48%和38%，其中广州和深圳成交量超去年同期。

从企业业绩表现来看，6月TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，其中，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。

供应端也在6月开始发力。进入6月，供应规模止跌回升，克而瑞监测的30个重点城市新增供应1046万平方米，环比上升11%，绝对量来看，显著好于今年年初，较一季度月均增长37%。

其中，4个一线城市整体预计供应面积227万平方米，环比上升34%，北京、上海、广州供应环比均有不同程度上升，仅深圳一城持平上月。以上海为例，房企推盘积极性稳步上升，6月有近20个楼盘加推，超4000套房源入市。

“公司指标重，不降不行啊”

4月末至5月以来，北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期存量客户纷纷入市。

以上海为例，527新政之后楼市热度显著提升，第七批次新房项目中已有３个项目因热度较高触发积分制，前期项目来访、认购稳步回升已在成交端有所体现。

值得注意的是，除政策落地利好原因之外，房企为冲刺年中业绩而开展的各种促销手段，刺激了购房需求集中释放，也是6月成交量显著提升、供需两旺的重要原因。

据不完全统计，6月房企营销手段主要呈现以下四个特点：特价房规模激增、现房营销持续发力、房企直播营销常态化、房企“以旧换新”营销升温。

从折扣力度上看，为了争夺销售窗口期，房企“以价换量”在6月加速进行。卷价格，已经成为新房市场的共识，售价低于指导价早已不是新鲜事，为了尽快促成成交，销售人员甚至会根据客户的购房预算，在折扣上帮忙“想办法”。

“公司指标重，不降不行啊！”某销售人员表示。

不过，并不是所有新房项目都能迎来成交的提升。大兴区某在售项目销售人员就对红榜君表示，在降价未获得建委批复之后，失去价格优势让项目的前期来访并没有转化为成交量，因此成交端的表现“没有太大变化。”

市场活跃度冲高回落

进入7月，年中冲刺已过，房地产即将迎来传统营销淡季。

据诸葛数据研究中心监测数据显示，7月首周，重点15城新建商品住宅成交量为21136套，环比下降43.79%，同比下降31.3%。诸葛数据研究中心认为，在6月末房企花式促销冲刺年中业绩的最后阶段，成交量冲至高点之后，新房成交活跃度显著下降也在预期之内。

供应也在进入7月后明显收缩。据克而瑞数据，7月房企推盘积极性由增转降，绝对量已不及一季度月均。28个重点城市预计7月新增商品住宅供应面积658万平方米，环比下降32%，同比下降25%，绝对量已不及一季度月均699万平方米。

分能级来看，仅一线城市同环比保持正增长，累计同比降幅持续收窄至2成以内。

得益于5月以来从中央到地方利好政策不断、多个城市超预期的调整之下，目前仍处于存量需求释放周期，市场情绪也获得初步改善，但随着政策效力的递减，下半年回升表现能否持续仍具有较大的不确定性。

可以肯定的是，不同城市仍将呈现出显著的分化行情：对于部分热点城市，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放。

但对于多数弱二线和三四线城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力的政策出台，成交端大概率没有起色。