近期，广钢新城居民又又又维权了。
上月万民请愿还10万㎡商业体，这月反对佛山地铁横穿广钢。
维权，仿佛成为了这个新城的特色。
当年，广钢新城是荔湾芳村片区第一个大型价值改善住宅片区，吸引了不少中产、高知和new money入驻，各大开发商像金茂、保利、绿城、中海、金融街都在这里battle，可以说当年买广钢，是身份与进步的代表。
如今维权事件频发，不少朋友私信察叔，了解广钢乃至整个荔湾的改善豪宅盘问题。
包括即将入市的保利·雅郡（鹤洞汽修厂地块项目），以及最近热议的保利珠江天悦。
它们确定性和发展性，能否保证？
广州版“曼哈顿”，一波未平一波又起
事情的起因经过，要从上月说起。
7月底，广钢新城规划10万㎡的商业，突然传闻被砍到了8000㎡。
广钢业主们当然不干了，所以公示期仅过去半个月，相关部门就成功收到了800多条建议。
最后10万㎡商业失而复得，但根据最新规划，地块容积率翻了倍，在10万㎡商业的基础上新增了10万㎡的住宅。
本就密集的广钢，又凭空多出一个“地铁盘”（鹤洞东地铁站）。
一波未平一波又起。
佛山地铁11号线，上周闹得不可开交，有激进者甚至拉起横幅。
察叔记得21年时，就有广钢业主写过联名请愿书，23年的时候，还投诉到了国家信访局。
为什么这段家门口的地铁会带来这么大的争议？
因为佛山地铁11号线原本是从广钢南侧绕行走芳村大道接到鹤洞东，21年后，改为了90°穿广钢公园连接鹤洞东。
有业主就担心，广钢都是超高层，密密麻麻的建筑，底下挖地铁很不安全。
而且广钢公园已经建了10年，再来个地铁，不知道会拖延到何年何月。
更有人担心，房价会被一站之隔的三山新城腰斩。
这份担心不无道理，毕竟三山新城的价格确实是低，新房基本都以“2”字头为主，还有项目打到了“1”字头，而且环境配套各方面都不错。
相比之下的广钢，今天，国内某大型商超同学问察叔，如果入广钢开超市，有什么商业体可以选择。
察叔想了下，除了中海花湾原来的售楼部，还有中海花湾天地有几层楼商业，其他好像都是住宅底商，大型IP超市没法入驻。
是的，入住7、8年，对广钢居民最大的不便，就是这里没有商业，地铁也是不远不近的距离，公园修了快10年，还有一半是荒地，谁还能想起当年对标的是美国纽约曼哈顿呢？
难怪广钢业主总是“一点就炸”，抢学区、抢商业、抗议地铁，一件件围绕配套开展的维权，在这个片区屡见不鲜，确定性和发展性，也成了外区人进入荔湾芳村的最大考量。
拔地而起的保利·雅郡
配套的落后，直接影响到广钢的房价，从前些年的7-8万，干到如今最低3w+，二手房平均跌幅在5-20%之间。
（图源贝壳）
一手成交方面，现在在售的楼盘，也很迷茫，一个是中海保利朗阅，一个是珠江广钢花城，价格一跌再跌。
中海保利朗阅从期房卖到现房，近四周成交刚过两位数，14套，珠江广钢花城同样，15套。（数据来源：世联东一）
想要清完库存还有很长的路要走。
6月底，广钢拍出了新地，鹤洞汽修厂地块，中标的又是保利，拿地价2.7万/㎡，是广钢近五年来最便宜的一块地。
之前“最后一块地”的234地块（即中海保利朗阅）实际地价是3.3万+/㎡。
项目最近有风声放出，案名已定，名叫保利·雅郡，保利已经在招兵买马，预计9月下旬开放示范区，国庆节开盘。
（图源2024年度广州经营性用地供地蓝皮书）
不得不说，保利在广钢的郡真够多，东郡、海郡、雅郡，看雅郡拔地而起的速度，估计是对标保利和颂，做快节奏去化产品。
这是新规后广钢的第一个新盘，从面积和户型来说，肯定比广钢的旧楼更有优势，从教育配套来说，正在洽谈的荔湾省实，国家级招牌学府，也比康有为这种区级学府更有吸引力。
（保利·雅郡楼栋规划，图源项目）
但问题就是，广钢住宅密度已经这么高了，还来新盘，房价只会互相拖累，卖得动吗？
参考广钢上月的二手成交均价，3.86万/㎡，环比一跌再跌。
到处都是喊“广钢业主快跑”的声音，真是闻者心酸。
（图源贝壳）
开盘卖爆的珠江天悦，真神假神？
比起躁动的“住城”广钢新城，映衬之下，挂着国际商务区标签的白鹅潭，仿佛生命力更强些。
背靠商业、产业、地标多重buff叠加。
近期，保利在这里又落一子，保利珠江天悦，据说楼盘首开5字头，10天就卖爆了200套，还要涨价3000元/㎡。
（保利珠江天悦效果图）
（图源项目）
但是，说实话，说是说白鹅潭，实际上就是芳村东沙片区，这种一线江景豪宅，真的卖得好吗？
曾经辉煌一时的广州幸福湾，三面环江，比起珠江新城要几十万一平方的一线江景，还是怦然心动的，不过，如今也是真心卖不动。
前年开盘价9-11万/㎡，现在7万+/㎡，近月成交吃零蛋。（世联东一数据：广州幸福湾近四周成交0套）
另一个，白鹅潭的华润悦府，高端系列？
（图源小红书）
说白了，就是荔湾打造高价值豪宅，从产业、商业和未来发展兑现程度，充满了不确定性，导致的价格与交易飘忽不定。
那么，5-6万的单价，是买一线荔湾江景大平层？还是买珠江新城或天河CBD改善？
这个命题可以说每天都有人在察叔后台留言。
珠江天悦天天说复刻保利天悦，产品力就不提了。
保利天悦之所以有传奇性，是因为入手4万，涨价10万+的价值。
如果论天悦的“产品力”，另一个复刻保利天悦传奇的招商保利·海珠天珺就在琶洲，近期一直在产品力维权当中。
位于荔湾，芳村东沙片区的价值，显然不具备复刻价格传奇的趋势。
而且目前整个荔湾的改善市场情况，一些豪宅盘价格都是在一路下探。
像这套最近成交的珠江金茂府240㎡大平层，四房三卫，还带一保姆间。
挂牌1780万，成交1100万，半年就被砍了近40%，真的麻了。
（图源贝壳）
所以察叔认为，如果图居住，不图交通，不图房价发展，一线江景的大平层，这个是实打实的，走不掉的。
但是被洗脑会涨价，很保值，很值得的朋友，就要思考了。
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