文丨秦佳丽
编辑丨李壮
近日，曾经依靠投资买房身价暴增的“房产大V”欧成效重回大众视野，其带领由50余人组成的购房团，2天内在长沙认购了27套房，累计交易金额7400万元。
作为全国楼市调控的标杆城市，因较低的房价收入比，长沙向来被视为中部省会城市中的“房价洼地”。全国房价行情网数据显示，截至8月30日，长沙近一月的挂牌均价为11451元/平方米。也是近期，“房产大V”欧成效带团抄底长沙高端楼盘。
事实上，为了加快销售去化，今年长沙楼市政策优化走在了市场前端，当地先后出炉全面取消限购、引导住宅“零公摊”、允许“商改住”等提振举措。企业布局方面，华润置地、招商蛇口、保利发展等全国性房企向来在长沙占据头部市场份额。
有业内人士就此表示，购房团的主要优势在于和开发商之间的价格谈判优势，能够争取更大力度的优惠；另外，这类异地购房者或多或少带有一定的投资属性。目前难以判断各个“异地购房团”是否实现了真正“抄底”，但楼市应该已经进入相对深度的调整周期。面对即将来临的“金九银十”节点，各地有必要出台新一轮楼市提振政策。
“异地购房团”重出江湖
招商蛇口两大楼盘获团购
因擅长房产投资而被业内粉丝称作“欧神”的欧成效，近期带领购房团异地“扫货”引发关注。今年8月，欧成效在深圳举行粉丝见面会，并组织团队前往700公里外的长沙购房。该购房团规模超过50人，成员主要来自湖南郴州和广东深圳，仅仅2天时间，购房团在长沙岳麓区的江山境、天青府两个楼盘认购了27套房，累计交易金额达7400万元。
本刊查询房天下等中介平台了解到，江山境、天青府均为招商蛇口旗下项目，定位中高端改善型楼盘。其中，江山境项目位于长沙市中心的“黄金”观沙岭板块，自2023年首期入市以来备受关注，目前主要在售建面192平方米毛坯大平层产品，销售价格19000元—23000元/平方米；位于岳麓泉水路的天青府标榜低密度改善型住宅，系近期新入市项目，主要在售产品为建面142.89平方米的毛坯住宅，均价15200元/平方米。
据中指院发布的2024年1—7月长沙住宅项目销售榜，其间招商蛇口·江山境项目以17.1亿元的区域销售额名列榜首。
该项目置业顾问向本刊表示，这次“异地购房团”来项目“团购”的情况属实。“购房团这次‘出手’主要针对招商蛇口旗下的两个项目，其中江山境定位为高端改善型房源，天青府更偏刚需。”据介绍，“江山境其实是整个长沙的‘顶流’盘，因为是中心城区大平层房源，销售情况本身不错。项目在2023年3月首期开盘，总共1900多套房源，分批次推出，目前剩下五六百套左右。”
在该名置业顾问看来，基于此前严格的楼市政策调控，长沙在同类城市中属于“价格洼地”， 与同为“网红”城市的成都、杭州等地相比，长沙楼市呈现出较高的性价比 ：“湖南这边单价2万元/平方米的房源，在成都可以卖到每平方米四五万元，在杭州单价可以达到六七万元。”
据介绍，尽管长沙自今年4月份解除限购，在这之前，购房者以湖南本土区域的客群居多。“这次‘欧神’算是帮我们把项目推广到了全国各地，否则正常情况下，我们的广告不会打到广州或者深圳。”上述置业顾问补充道，“今年长沙楼市整体成交情况没有去年好。不过，‘欧神’带来这波流量后，最近我们项目的到访量、成交量和知名度，确实又打响了一些。”
房价收入比排名同级别城市末位
长沙获称“全国楼市调控样板”
异地购房背后，往往是基于对城市活力、综合配套、发展潜力等全维度的投资。 比如，作为新一线“网红城市”，长沙自2020年以来常住人口总数跻身“千万俱乐部”，同时被誉为“媒体艺术之都”。长沙市人民政府网站显示，2023年长沙地区生产总值14331.98亿元，同比增长4.8%；全市常住总人口1051.31万人，比上年末增长0.9％；城镇化率为83.59％，比上年末提高0.32个百分点。
更为重要的是，对比同类城市，长沙一贯以“房价收入比最低城市”著称。据克而瑞数据，2023年长沙的房价收入比（城市居民家庭年收入与住房价格之比）为7.4，在21个特大超大城市中排名末位，意味着当地居民购房压力较小。
几组对比数据也能呈现长沙楼市的“性价比”。本刊了解到，从GDP排名来看，2023年中部五省省会——武汉、长沙、郑州、合肥、南昌的地区生产总值分别为20011.65亿元、14331.98亿元、13617.8亿元、12673.8亿元、7324.46亿元。其中长沙GDP位列中部五省省会城市第二，仅次于武汉（见表1）。
表1 2023年中部五省省会城市GDP
数据来源：地方政府网站、本刊整理
楼市价格方面，据中国房价行情网数据，截至8月30日，合肥、武汉、郑州、长沙、南昌近一月的挂牌房价分别为19129元/平方米、17322元/平方米、14074元/平方米、11451元/平方米、11396元/平方米。其中，长沙房价在中部五省省会中排名倒数第二，与南昌大致持平（见表2）。
表2 中部五省省会城市近一月房价（截至2024年8月30日）
数据来源：中国房价行情网、本刊整理
镜鉴智库创始人张宏伟向本刊表示，不论是“异地购房团”还是“本地购房团”，主要在于具备和开发商之间的价格谈判优势，能够争取更大力度的优惠；作为团购的组织者，也能从开发商那里获得更多佣金。另外，这类异地购房者或多或少带有一定的投资属性。
“长沙楼市价格调控如此有效，在于它此前几乎是全国政策调控最严格的城市，也向来被住建部门视为楼市价格调控的样板城市。”张宏伟介绍，上一个政策周期中，其他核心城市大多执行“限价”“限购”“限贷”“限售”“限签”等“五限”措施，而长沙设置了“八限”，包括“离婚限购”“限企业”“限装修”等，其他城市轮涨周期中，长沙房价近10余年几乎没有太大涨幅，目前市中心的高端楼盘价格也仅在每平方米2万余元。
不过，在同策研究院研究总监宋红卫看来，当前部分城市资产价格下调，所以出现了购买的机会点，但并非所有资产都值得购入。他向本刊表示：“ 房价收入比凸显了除了居住价值之外的金融属性 ，通常情况下，城市等级越低，房价收入比也越低；而房价收入比高的城市，往往资产的配置属性才更强。”
央国企龙头占据头部市场份额
华润置地蝉联长沙“销冠”
“异地购房团”在长沙买房，得益于长沙楼市放开限购，作为曾经楼市调控的标杆城市， 今年长沙政策优化其实也走在市场前端 。4月份以来，除了落地“5·17”楼市新政，长沙先后实施了多项调控措施，包括解除实施了7年的限购政策，引导开发商“零公摊”，允许“商改住”以实现公寓商办类产品去库存，按区（县）认定首套房标准等。
其中引发购房者关注的，便有“零公摊”乃至“负公摊”的楼盘新近入市。早在今年4月，长沙印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》，新规调整了阳台面积控制要求，优化飘窗和设备平台设置要求。简言之，新政在公摊赠送面积上进一步放开了尺度，普通高层住宅也有望做到“零公摊”。
今年8月，当地国企慧城置业旗下云起·虔来项目亮相，便以“长沙首个负公摊创新产品”进行标榜。项目信息显示，该楼盘采用“四室双套房”设计，面积介于128平方米至168平方米之间。全屋飘窗和阳台、电梯厅“计半”面积的配置，实现103%-107.9%的使用率，使用率超过购房面积。
长沙发力提振购房者信心背后，是当地楼市迫切的去化需求。今年上半年，长沙楼市整体成交情况尚在筑底。中指院数据显示，2024年1-7月，长沙市内五区新建商品住宅成交面积246.4万平方米，同比下降约38.4%；价格方面，成交均价为15455元/平方米，同比下降约0.7%。
不过，近期长沙楼市成交量出现阶段性回升迹象。克而瑞数据显示，8月第2周（8.10-8.16），长沙内五区一手住宅成交354套、5.34万平方米，环比上涨41.04%、35.84%。
从企业布局来看， 全国性龙头房企在长沙保持较高的市场占有率。 据中指研究院发布的2024年1-7月长沙市房地产企业销售业绩榜单，当地销售榜单TOP7阵营均由全国性头部房企构成，包括华润置地、招商蛇口、保利发展、中建信和、龙湖集团、中海地产、万科，入围门槛超过20亿元（见表3）。
表3 2024年1—7月长沙房企销售金额TOP10
数据来源：中指院
其中，此次吸引“外地购房团”的入手房源的招商蛇口，今年前7月以37.4亿元的销售额排名第二；华润置地则以38.6亿元的区域销售额排名第一，这已是华润置地连续两年位居长沙地区“销冠”。
核心城市货值储备充沛更易支撑房企未来销售业绩，近年头部房企及湖南本土同样注重在长沙补仓。据克而瑞榜单，2023年，华润置地、招商蛇口、润和城位居长沙区域拿地（涉宅）榜单TOP3，其间在长沙的拿地规划建筑面积分别为51.58万平方米、50.71万平方米、42.44万平方米（见表4）。
表4 2023年长沙房企拿地TOP10（涉宅）
数据来源：克而瑞
近期长沙正在增加优质地块的供应。 8月28日，在长沙市2024年优质土地集中推介会上，18宗优质地块集中亮相，总面积达2009亩，预计将会在三、四季度陆续推出。推介会吸引了60余家房企参与，其中，中建信和、中铁建地产等部分房企表示“深耕长沙”“会加大在长沙的拿地”。
面对正在来临的楼市“金九银十”销售节点，张宏伟认为，后续包括长沙在内的一二线城市有机会出现一轮反弹行情，不过， 各地新一轮的楼市提振政策有必要持续出台 ：“比如，加大去库存政策组合拳，降低一二手交易税费，下调存量房贷款利率，全面取消一线城市外围区域限购、旧改补偿以房票形式去化库存等。另外，这类政策需要宏观货币财政措施的配合落实，楼市政策组合拳才会显示出作用。”
在张宏伟看来，目前很难判断这轮楼市调整周期是否到底，不过，现阶段应当已经步入到了深度调整期：“之前‘5·17’楼市政策带来一波成交量反弹，主要针对一线及部分核心二线城市，大多数城市还没有迎来右侧交易行情。因此，现在难以判断各个二线城市的‘异地购房团’实现了真正“抄底”，但也应该进入了相对深度的调整周期。”
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
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