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讲述 | 房子、案子、日子

山东高法

2024-09-13 03:10 广东

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（图源网络 侵删）
“安得广厦千万间”是所有购房者的梦想，搬入理想新家的老张也不例外。
可好景不长，还沉浸在喜悦中的老张意外得知，自己的这套房子竟关联着3起案件、3个房主、2个债主......

新房被查封

2022年，老张花费90万元购买了于某出售的一套楼房，双方签订了《房屋买卖合同》。随后，老张付清房款，装修房屋，搬入新家。谁知不久后，法院的执行法官竟然找上了门。
“这套房子的所有人尚有两笔债务未清偿，债权人已经申请执行，法院现在依法对该套房屋进行查封。”
“怪不得一直拖着不过户！”突如其来的变故让老张心乱如麻。
气愤之下，老张一纸诉状将于某诉至法院，要求解除房屋买卖合同并返还购房款、定金、房屋装修费用等共计120余万元。

案情太复杂

这起房屋买卖合同纠纷看似简单，却让承办法官一度陷入困境。
经过初步审查，承办法官了解到涉案房屋实际上已经交易过两次：第一任房主丁某在外有两笔累计60万元的借款未还，在债权人提起诉讼后，不仅未偿还借款，还隐瞒欠债实情，将其名下唯一的房子出售给房屋中介于某，并要求于某将购房款付至案外人的银行账户中。于某本想着将案涉房屋买下来之后再倒手卖出去，从中赚取差价，同时为了便利交易并规避连续过户产生的高额税费，与丁某办理公证委托，待其寻找的新买家支付完购房款后，通过委托卖房的方式，直接将房屋过户给第二任买家。
不久后，于某顺利找到第二任买主即本案的原告老张。谁料还未等办理过户手续，原房主丁某的两名债权人就已先后向法院申请了强制执行，因该房屋仍在丁某名下，遂被法院依法查封。于是便有了开头的这一幕。

调解遇困境

了解案情后，承办法官迅速联系了被告于某和第一任房主丁某，希望促成三方调解，解决老张的困境。可经过几番磋商，第一任房主丁某拒不出面，最后干脆“消失无踪”，被告于某拿不出120余万元的款项，表示“退房款也行，但是没这么多钱，需要等一等”，老张面对他们的消极态度，更是怒上心头，坚决不要这套“欠着账的房子”。
第一任房主丁某的两名债权人听说此事，也来法院询问，他们的债权是否有着落了。
由一套房子引出的三位“房主”、两位“债主”，如同走马灯一般，“你方唱罢我登场”。 错综复杂的关系，各执一词的立场，让办案进程格外艰难。
可是看到老张气愤背后难掩的失落，看到被告于某紧皱的眉头，还有两名债权人那有点焦虑又充满希望的神色，承办法官的心又忍不住“软”了下来。

法官出奇招

“你还有别的房产吗？如果最后调解不成，解除合同以后你住哪呢？”
老张听后，满面愁容：“我也正犯愁，这辈子就买了这一套房，法官，我就图个安稳日子，你说我咋就摊上这事呢！”
没想到，一次偶然的对话，给案件的调解打开了新思路。
经过再次梳理案情，承办法官发现，解决问题的关键在于解除对房产的查封！如果就案判案、机械调解，那么所有人的矛盾就会“冻结”在这一刻，既看不到公平正义的“曙光”，也容易激化衍生出其他矛盾。 只要能解除查封，所有的矛盾就会像流动的活水，孕育出生机和希望。
为了实质性化解纠纷，一揽子解决问题，承办法官邀请了两起借贷纠纷案件的执行法官和当事人，会同老张、于某一起协商，并大胆提出了“新思路”——由于某代替丁某结清欠款，让房子、债权“各归各位”后，再向丁某追偿。
于某一开始完全不能理解，为什么自己要替丁某还债？承办法官为各方当事人算起了账：
就老张而言， 房子已经支付全款，且已经装修入住，如果能够顺利办理过户手续，其愿意继续履行合同。
就其他债权人而言， 查封房产不是目的，只要债权能够实现，同意解除查封。
就于某而言， 如果调解不成，不仅要退回房款，还需额外承担违约责任，赔偿违约金及老张的装修损失共计120余万元，可谓是“得不偿失”。
而如果由于某代替丁某结清欠款60万元，不仅两位债主的债了了，房子可以解封了，老张也可以回到房子继续居住，合同得以继续履行，而于某也无需再额外承担违约责任和损害赔偿责任，相较于直接判决，于某可省下近60万元的“损失”。
账算完了，于某也恍然大悟，权衡利弊之下，这也是对其将损失降到最低的最好方案。各方当事人都对我们的解决思路表示了认同，并签订了调解协议。执行案件很快结清，于某也持公证委托书与老张完成了房屋过户，老张也拿到了属于自己的房产证，高高兴兴搬回了新家。
不久后，于某也联系上了“消失”的第一任房主丁某，并就还款事宜达成了和解。
至此，由“房子”引发的三起“案子”得以圆满解决，大家也都重新过上了安安稳稳的平凡“日子”。
贾立平
沂水法院沂城法庭副庭长
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供稿：贾立平、程玉强
来源：沂水法院
编辑：石慧

第三人向债权人承诺为债务人偿还债务，该承诺是债务加入还是保证？

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