文丨林雨秀 编辑丨杜海
来源丨正经社（ID：zhengjingshe）
（本文约为4100字）
刚刚过去的10月，注定令人记忆深刻。高层推出的楼市、股市等超预期政策大礼包，A股千股涨停的画面，一度让股民血脉偾张，也让房地产再次重回全民热议的话题。
在“促进房地产市场止跌回稳”定调及“史上最宽松”购房政策的刺激之下，全国新建商品房和二手房市场成交量均呈显著增长，17年来首次出现“银十”超过“金九”的现象。
经历“至暗时刻”的房企们，终于等到楼市政策的利好。此番政策刺激成效如何，投资者们正在急切关注行业龙头万科（000002）的市场表现及一举一动。
10月30日晚间，万科发布2024年第三季度报告的同时，刊发了一则关于总部架构调整的通知，明确集团总部增设董事会办公室、法务部，原“中心”更名为“部门”，同时由孙嘉兼任集团总部总经理。
这一大幅度的总部组织架构调整，在万科近些年里亦属首次。
不过，正经社分析师根据2024年第三季报及10月的楼市销售数据分析发现：
现在谈论万科是否已经困境逆转，仍然是言之过早。
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深圳国资大力出手，挡不住万科继续下滑
10月份是A股上市公司三季报的“披露季”，不过其中仅披露前9个月的经营数据。10月30日晚间，万科发布的2024年第三季度报告显示（表1），1-9月，万科的营业收入、净利润和经营活动产生的现金流量等各项指标，均创下上市以来最差表现；销售净利率、净资产收益率（ROE）均由正转负；销售毛利率则由两位数跌至个位数。
不得不说，这是万科史上最差的一份三季报成绩单。
在同行业，2024年三季度，保利发展的净利润同比下滑27.64%，与前一年度同期基本持平，尽管仍然亏损但同比下滑幅度不大。
据同花顺iFinD数据统计，截至11月4日，在房地产开发板块中，A股共有94家房企发布2024年三季度业绩报告，其中，营收同比增长的共有29家，占比30.85%；归母净利润同比增长的共有20家，占比21.28%；盈利的共有52家，占比55.32%。这意味着，房地产行业半数企业已呈现增长态势。
早在2023年10月，深圳地铁董事长辛杰就宣称“深铁已经准备了丰富的工具箱，帮助万科获取政策和资金支持”。深圳国资公开站台万科，一度令投资者满怀期待。
2024年3月29日，万科董事会秘书朱旭介绍了深圳国资真金白银支持万科的四大类措施。“第一，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二，市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科”。
5月27日，万科位于深圳的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，由深铁集团和深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河建设投资有限公司100%控股公司——深圳市百硕迎海投资有限公司接盘。
这些公开资料都表明，深圳国资确实已经出手、且诚意满满，但也未能阻挡万科业绩的下滑。
3月，万科宣布“今年将不进行分红和转赠”，这属于其1991年上市以来的首次。同期，董事会主席郁亮、总裁祝九胜及监事会主席解冻同步宣布“自愿领取月薪税前1万元”。
尽管万科管理层释放出强烈的自救决心，但万科不但未能逐季缩窄相应的亏损幅度，业绩反而呈现一泻千里之跌势，且创下179.43亿元历史性纪录。
这份三季报或许表明，万科管理层过去半年的自救行动，乃至深圳国资真金白银的支持，都显得成效有限且远低于外界预期。
进一步而言，万科的案例告诉投资者们，国资股东不是万能“救世主”。正经社分析师认为，房企能否真正脱困，还取决于市场逻辑。
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负债首次跌破万亿，三年降杠杆近四成
（更多精彩，详见：十月亢奋加国资爸爸力挺，万科缘何仍没脱离危险？丨读财报）【《正经社》出品】
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