动迁补偿：享受免征增值税优惠，进项税额不能抵扣

动迁补偿：享受免征增值税优惠，进项税额不能抵扣

动迁补偿，是指在征地过程中对住宅或者非住宅房屋进行价值评估后，对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。对于房屋产权所有人，其收到的动迁补偿费用可以享受免征增值税政策。但纳税人在享受免税政策时，容易忽视相关的纳税调整事项，进而产生税务风险。笔者提醒，企业财务负责人应注意动迁补偿免税申报背后的涉税风险，及时规范相关税务处理。

案例介绍

A公司是一家位于大连市的制造业企业。2020年，A公司取得位于金普新区某地块的土地使用权，并建设不动产，该不动产于2023年6月竣工。2024年，由于产业结构调整，当地政府决定收回这块土地的使用权，并对地上建筑物进行拆除。2024年6月，当地政府给予A公司相应的动迁补偿费用3亿元。按照增值税政策相关规定，这笔动迁补偿费用可享受免征增值税优惠。A公司在当月立即进行了增值税免税收入申报。

税务部门在研判该企业是否可以享受增值税免税政策时，对A公司的财务账单和往期抵扣发票进行了逐一核查，发现A公司在建造该不动产期间，购买了大量沙土、石料等建筑材料。企业财务人员将购进的建筑材料在财务上归集为固定资产，并按照会计要求计提折旧。对于这些购进的货物，企业财务人员在发生当期已经作了进项税额抵扣。但是，A公司在2024年6月进行增值税免税收入申报时，未将已经抵扣的进项税额转出。

经核查，A公司共投入3000余万元的房屋建筑成本和设施设备安装成本，取得增值税专用发票并抵扣进项税额约300万元。

政策分析

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的，免征增值税。《 财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告 》（财政部 税务总局公告2020年第40号）进一步明确，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于财税〔2016〕36号附件3第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。也就是说，A公司收取的这笔动迁补偿费用，可享受免征增值税的优惠。

增值税暂行条例第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务；国务院规定的其他项目。即纳税人用于免征增值税项目的进项税额，不得从销项税额中抵扣。

案例中，A公司已享受动迁补偿费用免征增值税优惠政策，此不动产项目所对应的进项税额，不得从销项税额中抵扣。由于该不动产项目对应的进项税额已经在发生当期计入抵扣，A公司在进行增值税免税收入申报时，需要作进项税额转出处理。

在具体计算时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第三十一条，计算公式为：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。据此，A公司需要按照不动产净值计算不得抵扣的进项税额。

相关建议

案例中，A公司抵扣不动产进项税额的时间早于企业获得动迁补偿款的时间，且时间跨度较长，企业可能因财税人员调整、疏忽遗漏、政策理解有误等原因，忽视了进项税额转出问题。基于此，笔者提醒，企业财务负责人应认真学习业务相关的政策规定，注意免税申报背后的涉税风险，并规范相关税务处理。如遇到不确定的事项，企业应及时咨询主管税务机关，以确保税务处理的合规性。

值得注意的是，企业财务人员在作进项税额转出处理时，可能对于具体的计算方法和实际金额存在盲点，出现计算不准确，导致多缴或少缴税款的风险。笔者建议，企业财务人员应当熟悉并掌握与进项税额转出相关的税收规定，以确保准确、合规地进行税务处理。同时，企业应建立完善的内控制度，包括规范管理进项税额转出的审批、核算和申报等流程，以此避免产生税务风险。

来源：中国税务报；2024年11月29日；版次：07；作者：潘立昊；作者单位：国家税务总局大连市税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！