文丨秦佳丽 编辑丨李壮
金科股份、融创、新华联、华夏幸福等知名房企在债务风险化解方面有序推进，这意味着行业风险出清正在加速。
作为近年首家正式进入重整程序的千亿级房企，金科股份风险化解迎来破局。继11月22日确立上海品器联合体作为公司重整投资人后，11月29日，金科股份发布关于公司重整事项的进展公告，重整投资人1亿元缔约保证金已到账。据重整投资人方面介绍，此次资金投入预计在30亿元左右，同时进行产业赋能协助金科股份实现转型升级。
除了金科股份，今年以来，新华联、中天金融、华夏幸福、融创中国等房企在债务风险化解方面不断探索新模式并取得进展。有业内人士对此表示，当前不少房企化债工作取得实质性进展，这得益于多重因素，包括债权人做出让步、债务人积极自救以及政策支持，尤其是4万亿“白名单”制度的推出，能够惠及大部分出险的房企。
金科股份确认投资人
千亿级房企重整第一股诞生
提出重整至今18个月，昔日的千亿级房企金科股份终于迎来重生机会。近日金科股份披露了关于公开招募重整投资人遴选结果，确认上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体（以下简称“品器联合体”）为公司及重庆金科中选重整投资人。
这意味着，在遴选出产业投资人之后，金科股份只要顺利召开通过第二次债权人大会，即可完成整体重整工作。金科股份也由此成为第一家打响重整的全国性房企。
股权穿透后，此次牵头重整的投资人实力不俗。其中，上海品器管理咨询有限公司的实控人为北京品器管理咨询有限公司，后者股东包括御风集团和万通集团的创始人冯仑，以及鑫苑中国的创始人张勇；另一方投资人北京天娇绿苑公司则引入合作出资方冯果。公开信息显示，冯果的父亲系东方资本创始合伙人冯彪，后者曾在2013年成功操盘“锌业股份”破产重整。此次冯彪再度出手，或许能为金科股份的重整提供有力支撑。
据冯彪方面阐释，对于金科股份的重整不仅是在资金上，还包括产业、金融等方面：“资金投入预计在30亿元左右，在其能够轻装上阵的情况下，借助金融和资本的力量，同时进行产业赋能协助金科股份实现转型升级。”
金科股份也在公告中表示，如公司顺利实施重整并执行完毕重整计划，将有利于优化公司资产负债结构，扭转公司经营颓势，恢复持续盈利能力。至于何时能够完成重整，根据金科股份此前公告，预计将在2025年1月中旬完成所有重整事项。
同策研究院研究总监宋红卫就此表示，金科股份债务重整取得良好进展，对于房地产行业而言是较大的利好事件，尤其是提振了行业化债工作的信心，对于保交楼的进展及房地产行业止跌回稳也有一定帮助。“不过，以资本公积金转增股票的方式引入战投或者偿债，也会同时稀释原股东的控制权，至于后续金科股份具体是否变更控制人，要看企业具体重整方案和债务条件。”
伴随“白衣骑士”的敲定，金科股份破产重整迎来关键性进展，后续的重整方案更值得关注。目前金科股份尚未披露重整方案细节，不过对重组投资人而言，获得权益最常见的方式是资本公积转增股本。北京德恒律师事务所日前发布的一份研究报告显示，在2022年1月至2024年10月期间，全国共有43家上市公司的重整计划获得法院批准，其中42家是以转增方式进行出资人权益调整，占比约98%。
企业转增的实施流程可分为三步：确定股本基数、确定转增比例、将转增股票用于重整计划确定的用途。从转增比例来看，昔日贵州最大房企中天金融的重组方案是每10股转增约7.48股，而新华联的重组方案是每10股转增约20.96股。
若重整计划以当前金科股份53亿股流通股为基数，按照每10股转增10股的比例实施资本公积转增股本，共计转增53亿股。以金科股份11月29日收盘价1.61元/股粗略测算，重整投资人约30亿元的投资就可获得金科股份约17.6%的股份。
据11月23日金科股份公告，截至目前，黄红云及其一致行动人合计持有金科股份75861.90万股，持股比例为14.21%。这也意味着，待转增完成后，品器联合体或将超越黄红云成为金科股份的最大股东。
资本公积金转增股本成主流方案
房企“股权+业务”同步重整
全国性房企金科股份重整迎来破局之外，近年房企重整路径已经显现，目前新华联、中天金融均在破产重整方面取得阶段性成果。从重整方式看，“以资本公积金转增股票，转增股票部分用于引入战略投资者，部分用于抵偿负债”已成为房企司法重整的主要方式。
今年9月，中天金融重整工作迎来重大进展，贵阳市中级人民法院批准中天金融重整计划。根据重整计划，今年4月，粤民投控股子公司——粤民投另类投资（珠海横琴）有限公司（以下称“粤民投另类投资公司”）被确立为中天金融的战略投资者，备选战略投资者则为金大通。在出资人权益调整方案中，中天金融将在此次重整程序中将账面52.40亿元资本公积全部转增为流通股票，战略投资人以14亿元的价格认购中天金融转增股票中的20亿股。
新华联则在今年年初完成重整计划。今年2月，新华联集团方面宣布，新华联控股等六家企业的司法重整取得成功。根据重整计划，新华联共计转增39.75亿股，本次重整公司获得价值约55亿元的现金和股票等资源，用于引入投资人及抵偿债务。
根据上述安排，重整后的中天金融、新华联均发生实控人变更。其中，中天金融的实际控制人将由罗玉平变更为无实际控制人，粤民投另类投资公司成为中天金融拥有表决权最多的核心股东，而金大通则成为重整后的中天金融第一大股东；新华联也在重整后易主，公司第一大重整投资人——北京华软盈新资产管理有限公司指定的重整投资实际实施主体湖南天象盈新科技，成为新华联第一大股东。
除了股权重整，上述企业将同步进行业务转型。其中，中天金融对公司主营业务进行战略调整，去化剥离地产，保留证券和保险业务——中融人寿、中天国富证券成为中天金融最核心资产。按照规划，战略投资人在其重整完成后的3—5年内，对中天金融旗下两家持牌金融机构累计增资上百亿元。
曾经“文旅+地产”双轨并行的新华联，也已确定将文化旅游作为其发展战略的核心。按照重整计划，后续新华联控股将继续经营，并设立新矿业公司。目前来看，新华联已实现“脱星摘帽”并扭亏为盈，截至今年三季度末，公司实归母净利润0.84亿元，扭亏为盈。
房企出炉创新性化债方案
华夏幸福“置换带”、融创二次重组
目前房地产行业风险正在加速出清，除了金科股份开启重整，多家房企的债务重组事项也收获成果。
据不完全统计，目前富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券展期或重组。
就在11月，多家房企披露债务重组进展。譬如，旭辉控股公告表示，公司合计持有适用债务未偿还本金总额约87.36%的债权人已正式签订或加入重组支持协议；佳兆业拟发行强制可转换债券及配发股份，推进122.7亿美元债务重组。
此外，房企境内债正迎来二次重组。早在2023年便完成境内外债务重组的融创，近日推出境内债二次重组方案，包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期等四个选项，覆盖百亿本金。
与上一轮境内债展期不同，融创本次债务重组的重点是“削债”，化债方案涉及现金清偿、债转股、以资抵债等。比如，公司拟使用现金按照每张债券面值18%的价格发起现金要约购回，累计购回所使用的现金总金额预计不超过8亿元，接纳债券本金上限约44亿元；拟向特殊目的信托增发特定数量的股票，变现所得资金用于偿付债券持有人，可接纳债券本金预计约30亿元。
华夏幸福近期也创新性地推出“置换带”方案，即以“置换带走债务”。据华夏幸福发布的“债务重组计划之置换带方案”，华夏幸福拟拿出价值200亿元的园区资产交给廊坊市属国企，国企拿到资产的同时接下华夏幸福200亿元债务，债务人变成了国企。不过，该方案附带条件，即参与的债权人需拿出与债务对等的融资，即最终200亿元贷款来支持国企。
整体来看，华夏幸福“置换带”或为多方需求都提供解决方案，于债权人而言，债务由国企承担后可降低风险；于接盘国企而言，铺垫了未来项目，债权人提供的新增贷款可进一步孵化项目。按照计划，“置换带”将于2024年年底前完成。
宋红卫就此谈道，目前不少房企化债工作已取得实质性进展，比如旭辉、佳兆业等房企化债方案都获得超过三分之二以上债权人的同意，重组方案获得通过的可能性很高，这得益于多重因素：“一是债权人做出让步，债权人对于债务重整的预期放低有利于化债工作的推进；二是债务人不躺平、积极自救，不断优化财务指标。另外，政策支持是化债的重要支撑因素，今年政策层面在保交楼、纾困方面给予了较大支持，尤其是4万亿‘白名单’制度的推出，能够惠及大部分出险的房企。”
（文中观点仅代表嘉宾个人，不代表本刊立场。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
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