房女士发出的解约通知书。(来源：受访者)
信网12月13日讯 签了合同，喻先生原本以为房子就这样卖了出去，只等最后收款过户就行。可没想到在距离合同约定的交房时间前5天，买家却突然要解约。近日，市北区人民法院判决了这样一起房屋买卖纠纷，买家起诉要求取消合同，卖家反诉索要违约金。然而，从判决结果看，虽然法院认定是买家违约在先，应承担违约责任，但最终的违约金也从合同约定的20%总房款也就是67.5万元降低到了10万元。
交房前5天买家要毁约 究竟是房子漏水严重还是房价下跌明显？
今年6月底，喻先生把自己一套位于市北区的房子以337.5万的价格卖给了房女士，在双方签合同的当天，房女士先交了5万元定金，约定一个月后付清剩余房款，并交房过户。到了7月上旬，房女士发现房子主卧室的飘窗上的以及卧室外墙的位置漏水，就联系喻先生维修。可是到了交房前10天，房女士发现漏水的问题还没有完全解决，就交房前5天的7月25日给喻先生发来了解约通知书，要求取消购房合同，并退还5万元定金。
“这套房子之前一直租出去了，租客也没反映过漏水的事。可能是因为今年夏天下雨多，才出现了漏水，我知道以后也马上修了房子，拿这个理由毁约，我认为不成立。”喻先生认为，房屋漏水只是房女士要取消合同的表面说辞，实际原因是今年房地产市场变化大，短短一个月内房子的价格就跌了好几十万，“她就是想毁约之后再重新买便宜的房子。”
喻先生表示，自己的这套房子可划片就读的学校一直很热门，再加上入学的户籍要求，每年4月到6月都是二手房成交的高峰，房女士在7月份要求取消合同，导致自己无法在短时间内找到新的买家将房子售出，而且即便售出房价也会比6月份便宜，这些都是自己的损失，“如果要取消合同也可以，那就按照合同约定赔偿房款20%当违约金。”
合同约定违约金67.5万 法院判决调整至10万元
可还没等喻先生要来违约金，买家房女士先行一步，将喻先生和妻子告上法庭，要求解除合同、退还定金。而喻先生也紧接着反诉，要求房女士执行合同中的违约金条款。
11月19日，市北区人民法院对这起因房屋交易产生的纠纷进行判决，法院判决双方合同解除，喻先生退还房女士5万元定金，房女士支付喻先生10万元违约金。
从判决书上看，法院认定房屋漏水不影响双方合同根本目的的实现，因此买方房女士是违约一方，应承担违约责任。然而，虽然双方在合同中约定了违约金的比例，但法院认为违约金过高，结合现阶段房价走低趋势以及违约方的过错程度，将违约金调整为10万元。
“房价降了，违约金也降了，我真感觉自己吃了大亏。”喻先生认为，合同中已经写明了违约金的比例，目的就是为了约束双方的行为，不让任意一方随意违约，“但现在，我作为遵守合同的一方，要承担房子降价几十万的后果和损失，而违约的一方却只要额外花10万，就能买到便宜几十万的房子，这么算下来，违约的一方更划算。”
违约金与定金二选一 房价走低不能降低“违约成本”
如果按照合同的约定，喻先生能拿到的违约金是67.5万，这与判决的10万元相差不小。不过，山东德敏律师事务所孙磊律师认为，在实际的审理和判决中，法官拥有自由裁量权，有权根据实际情况对违约金数额进行调整，如果被违约方想争取到更大的权益，要在案件审理之初就向法官举证，例如提供市场波动房价下降的情况，合同签订当日与解约当日的房价对比等，“这样做的目的是，能够让法官多支持自己的诉求，尽可能的多拿到违约金。”同时孙律师表示，在市场环境产生波动的情况下，喻先生的情况并不是个例，建议在一审时期就尽快举证，否则一旦判决，额度较难发生变化。
同时，孙律师也提到，这一案件中涉及到定金和违约金，而根据《民法典》第五百八十八条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”
买涨不买跌，面对今年走低的房价，不少有计划买房的人又重新观望了起来。“房子涨价的时候卖方想坐地起价，跌的时候又有买方想毁约压价，说到底都是怕自己吃亏。”有网友评论说，面对现阶段的房价下跌，应该有更加合理的衡量方式去维护买卖双方的权益，既不能突破法律的公平底线，也不能降低违约成本。（李如艺 徐基峰）
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