17亿，九州通转让3家公司！

12月18日，九州通医药集团股份有限公司发布公告，因医药仓储物流Pre-REITs项目的需要，九州通全资孙公司上海骏英达、浙江九州通、重庆九州通，拟分别向上海和稳、杭州和隽、重庆和昱，转让其持有的上海通达、杭州卓英堂、重庆首瑞三家医药仓储物流公司的100%股权。

截至评估基准日，上海通达、杭州卓英堂及重庆首瑞经评估的100%股权估值合计为人民币14.28亿元；经交易各方协商一致，本次交易的股权转让价格总额预计为人民币不超过17.00亿元（以实际交割日股权转让价格为准）。

本次交易完成后，九州通将不再持有三家标的公司股权，标的公司将不再纳入九州通合并报表范围。此次转让旨在优化公司资产结构，提高资金使用效率。

全国最大的民营医药流通企业

九州通成立于1999年，主营业务包括数字化医药分销与供应链业务、总代品牌推广业务、医药工业自产及OEM业务、新零售与万店加盟业务（C端）、医疗健康（C端）与技术增值服务、数字物流技术与供应链解决方案六大方面。

低价、批量快速、现款交易是九州通飞速发展的重要法宝。成立以来，九州通通过优化供应链，压缩成本，创造了享誉医药流通领域的“九州通模式”，迅速在全国范围内建立了庞大的分销网络，成功跻身中国四大药品流通企业之列，成为我国最大的民营医药流通企业，与国药控股、上海医药、华润医药并驾齐驱，共同构筑了医药流通行业的“3国有+1民营”的格局。

目前，九州通已在全国已建设141座现代物流中心、911家终端配送点，覆盖96%以上的行政区域；还自有290万平方米GSP（药品经营质量管理规范）仓库，仓储面积行业第一，全年吞吐能力10000万箱，位居全国第一。此外，九州通还是业内唯一获评全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”的企业。

2020年，九州通营业收入突破1000亿大关；2023年，突破九州通营业收入1500亿元。其近五年营收增速在6%～15%不等，不仅高于行业年均增幅，也高于头部四家企业的年均增幅。但是，飞速发展的九州通却在2024年创下了多年来营收和净利润双下滑的窘境。2024年前三季度，九州现营业收入1134.29亿元，同比下降0.82%；归属于上市公司股东的净利润16.96亿元，同比下降6.99%。原本不高的毛利率同比下降0.15%至7.96%。

事实上，医药物流费用主要包含国内医药商业流通过程中产生的物流费用、零售药店线上售药物流费用以及进口药品国内流通中产生的物流费用等，是一个高营业收入、低利润的赛道。从九州通千亿的营业收入与十几亿的净利润就可窥见，企业如不进行合理的转型与创新，很难在上千亿的营收中，得到一个可观的净利润。在营收和利润都下滑的情况下，作为国内最大的民营医药流通巨头，九州通这一“千亿航母”会怎样扭转这一局面？

“不动产证券化”也许是一个不错的选择。九州通通过开展公募REITs和Pre-REITs项目，助力公司实现转型和增加收益。所谓REITs，即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。其核心是将不动产打包卖给投资者，并从不动产的租金以及资产价值上涨中获益。Pre-REITs，则是指对于具有发行公募REITs潜力的标的资产而言，投资者提前介入标的资产的建设、运营和培育过程，并在时机成熟时通过公募REITs实现退出的投资业务模式。

公募REITs及Pre-REITs的发行有助于九州通盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，促进公司主营业务的快速发展，并通过搭建轻资产运营平台，实现业务上“轻重分离”以及多元化收益。

医药行业首单公募REITs

得益于我国公募REITs相关政策体系的持续优化，2024年REITs市场迎来了爆发式增长，发行速度显著提升。据Wind统计，我国当前沪深公募REITs基金总计54只，整体发行规模已超千亿。从行业端来看，药品需求稳健增长，优质医药物流仓储用地供给有限，这为九州通正式启动医药仓储物流基础设施公募REITs的发行工作带来重大机遇。

2024年7月，九州通宣布启动医药仓储物流Pre-REITs项目，以协同后续即将搭建的公募REITs平台具有稳定的扩募项目来源，提前布局公募REITs扩募工作，提升扩募发行效率。随后，在2024年9月，九州通宣布其医药仓储物流基础设施公募REITs申报获得受理。值得一提的是，这不仅是医药行业首单公募REITs，也是湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极影响。

为尽快完成首期Pre-REITs入池资产的交割，九州通向上海和稳、杭州和隽及重庆和昱转让了三家标的公司100%股权，并以上海和稳、杭州和隽及重庆和昱100%股权转让给Pre-REITs不动产私募投资基金为本次交易的前置条件。本次交易标的公司上海通达、杭州卓英堂及重庆首瑞分别持有九州通Pre-REITs项目首期入池资产，即位于上海、杭州及重庆的三处医药仓储物流资产及配套设施。

九州通通过公募REITs和Pre-REITs项目，为其拥有的医药物流仓储资产及配套设施盘活提供了全新的权益型融资方式，可减少公司对传统债务融资方式的依赖，提升了其资产运营能力，实现了多元化收益。通过Pre-REITs与公募REITs的双轮驱动，九州通不仅盘活了存量资产，更有效地降低了公司负债率，为新投基础设施项目提供资金来源，也为医药流通企业提供了新的业务模式和转型升级的思路，最终实现存量资产和新增投资的良性循环。

更为直观的是，REITs及Pre-REITs基金如成功发行有望提升九州通的净资产收益率（Return on Equity，简称ROE），为股东带来更高回报。据九州通初步测算，如公募REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过7亿元；如Pre-REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过9亿元（最终以会计师事务所审计后的结果为准）。

截至公告披露日，九州通Pre-REITs项目进展顺利，公司正在开展Pre-REITs不动产私募投资基金的备案及募集工作，本期Pre-REITs基金已落实基石投资人及银行贷款资金，并已确认多家机构投资人的基金认购意向，认购倍数较高。根据公告显示，本期Pre-REITs基金将争取在2024年内完成首批资产的交割。

事实上，在诸多变局不确定的大背景下，九州通已不再片面追求销售收入规模的扩张，而是注重经营管理质量的提升和创新。除了开展公募REITs及Pre-REITs项目，在转型升级方面，九州通已进行了诸多尝试，也取得了很多成果。

目前，九州通已由单一的医药分销业态逐步向医药CSO、医药新零售、医药工业等多业态方面转型升级，已由传统的线下“搬运工”模式向线上或线上线下相结合的“互联网化”和“数字化”新模式转型，搭建了涵盖B2B/B2C/O2O的服务于B端和C端用户的大健康综合服务平台，并率先在行业内实施由传统的医药分销业务向数字化、平台化和互联网化的转型升级，并以业务数字化、运营数字化、物流数智化为目标，持续加大数字化等研发投入，对公司数字化平台进行迭代创新，达到降本增效的效果。

正如九州通在致投资者的一封信中所言，公司将继续贯彻“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化”战略，致力于成为中国最专业的大健康服务平台。期待九州通这艘“千亿航母”能够与日俱新，实现新的转型，获得新的增长。