文来自微信公众号“空间秘探”，作者：林修。
近日，福州滨海新城核心区域，金茂中国印项目宣告主体结构全面封顶，这座213.8米高的建筑，即将成为福州市的新地标。该项目的规划业态当中，涵盖五星级酒店，预计开业后也将成为当地的地标酒店。
金茂中国印福州项目将引入五星级酒店
近日，位于福州滨海新城的CBD输配环项目F18地块主体结构滨海金茂科学城全面封顶，这也标志着金茂中国印地下工程全面封顶。
据悉，金茂中国印项目作为中国金茂在福州滨海新城的重磅项目，总建筑面积近200万平方米，其总投资数额高达66.1亿元。其中，“中国印”塔楼由两幅巨型地块组成，同时以其213.8米的高度将成为福州新的地标性建筑，与华润海湾润城“茉莉花塔楼”联袂成为福州“双子塔”。
中国金茂官方表示，“中国印”塔楼的设计灵感汲取自寿山石的精髓，寓意着“灵川寿山，大道自然”的哲学理念。它的造型既承载了中华文化的深厚底蕴，又彰显了现代建筑的创新风采。
“中国印”是中国金茂旗下开发的高端写字楼产品，内含商务办公、星级酒店、零售商业、顶层观光等多业态综合体。其中，滨海金茂智慧科学城地块A拟建一栋47层塔楼（涵盖办公、酒店及观光）、一座4层裙楼（涵盖商业、酒店配套）、一座3层商业楼。
在该项目规划业态当中，涵盖开发商自有五星级酒店，预计开业时间2026年。此前，中国金茂在国内已和包括JW万豪、君悦以及丽思卡尔顿等品牌酒店均有合作。未来福州滨海新城项目，将引入哪家五星级酒店品牌，成为“金茂系酒店”之一，值得期待。
此次，落地布局的览秀城，是集体验型、娱乐型、社交型商业生活一体的商业综合体，这也是中国金茂的全新品牌。可以说，中国金茂致力于把“览秀城”打造成为中国金茂以“释放城市未来生命力”为愿景的载体，推动有品质的城市化进程，以及实现区域功能和城市活力的提升。
中国印项目的发展其实早有预告，早在2019年12月，当时福州长乐区举行了2019年滨海第四次土地拍卖活动，中国金茂以33.05亿元成功摘得2019滨拍-5号地块。这是中国金茂首次进军长乐滨海新城。与此同时，于2020年1月，中国金茂再次以33.05亿竞得2019滨拍-7号地块。两次拍卖后，中国金茂成功摘得的2019滨拍-7号、2019滨拍-5号两幅地块，合计面积达到897.365亩。这也是继鼓楼金茂府、奥体金茂悦之后，中国金茂在福州的再次布局，也是当时中国金茂第18个城市运营项目。
展望未来，滨海金茂智慧科学城的建成与运营将使得“中国印”塔楼、览秀城综合体以及中央公园等配套设施成为福州滨海CBD的重要组成部分。城市地标向来是高端酒店争夺的关键，而作为该项目开发商和运营者的中国金茂，在这方面具有先发优势。
只做经典地标酒店的金茂
众所周知，中国金茂背靠中国第四大石油公司中化集团，可以说是含着金汤匙“出生”。且随着时间的推移，中国金茂逐渐发展壮大，成为一家在国内外享有盛誉的综合性大型企业集团。
中国金茂的业务涉及了房地产开发、酒店管理、商业运营等多个领域，特别是在房地产开发方面，打造了金茂大厦、上海国际金融中心等标志性建筑，不仅成为城市的地标，更是地标酒店的代表。
回顾中国金茂的发展史，其从上海地标金茂大厦起步。1994年，世界顶尖建筑设计事务所SOM设计的我国首座超高层建筑在上海破土动工。1995年，由中国中化集团公司等大型企业共同出资成立的中国金茂有限公司应运而生。这座于1999年落成的超高层建筑，也被称作金茂大厦。
身为上海乃至中国的标志性超高层建筑，金茂大厦的写字楼成为国内外知名机构在沪办公的首选场所之一，开业后的3年时间，便迎来了超过30家世界500强企业入驻。作为全国首批4A景点之一的88层观光厅，20多年前便以高达40元的票价，第一年就接待了100多万的游客。
金茂酒店的历史可追溯至1993年，致力于成为国际知名、国内一流酒店投资和运营商的中国金茂，在上海、北京、三亚等地投资运营了多个酒店物业。而真正让中国金茂酒店业务蜚声四海的，是1999年开业的上海金茂君悦酒店。这家酒店曾被2000年吉尼斯世界纪录千禧年版评为“世界最高酒店”。
此后，金茂希尔顿、洲际、万豪等集团在全国多个城市打造出了一系列的经典酒店。酒店控都喜欢把中国金茂旗下这些兼具地标与高水准高口碑的酒店称之为“金茂系酒店”。
中国金茂是地产出身，酒店虽然只是其附属板块业务。但作为中化旗下的旗舰企业，成立于2004年的方兴地产，为了在其选择的高奢商业内成为“标杆”。2007年，方兴花了110亿买下了成立于1995年、母公司同样是中化集团的金茂，并收获了一揽子豪华酒店及写字楼业务，为日后金茂酒店的独立上市奠定了基础。同年，方兴地产便已在香港联合交易所主板上市，股票代码为HK.00817。
2009年1月，中国金茂控股集团有限公司完成了对中国金茂（集团）股份有限公司100%股权的收购。同年6月，在北京广渠门15号地块的拍卖会上，方兴地产以一匹黑马的姿态，在最后的竞价阶段超越老牌房企保利地产，以40.6亿元的价格成功竞得该地块，一举成名。
接下来的几年，随着手中建筑体量的逐渐增加，中国金茂步入快速发展期，版图迅速拓展至全国。2012年，中国金茂的建筑面积已达到1583万平方米，更在2012年末与上港集团携手，以56.8亿元的价格刷新了全国地块总价的历史纪录。2015年底，其土地储备量增至约3100万平方米，较2012年实现了翻倍增长。土地储备的扩充，为中国金茂的业绩飞速提升提供了坚实的支撑，截至2022年，中国金茂的城市运营项目总数已增至34个，金茂酒店也随之布局在各个城市。
2014年，港交所推出新规，要求所有拟上市公司提交的招股书只允许发行价格留空，其余内容都需要填写完整，且要和定稿一致。如此严格的新规，让拟上市企业都更加谨慎，谁都不想当第一个吃螃蟹的人。用“超越”作为本次上市计划内部代号的金茂酒店亦是如此。因此，金茂酒店赶在执行规定前，“匆匆”上市。
其实除去时间紧，金茂酒店被拆分上市的另一重原因是中国金茂想提高酒店和住宅板块的估值。根据2013年的数据，中国金茂的市值较净资产折让超过60%，酒店资产折让更是超过70%。当时有业内人士称，拆分后，金茂酒店不仅能增强资本运作能力，还能提升整体估值。
当时，还未改名的方兴地产既有开发型物业，又有持有型物业，还有物业租赁，这几块业务混在一起，价值并没有得到充分体现。中国金茂官方也发表声明，表示分拆上市也并非迫于资金压力。酒店分拆成功后，将作为一个专业管理和运营平台，必定促使金茂投资得到更好发展，同时对方兴地产来讲，则有利于另外两大业务板块——物业开发和物业租赁的价值充分释放和实现。
因此，在2014年，中国金茂控股集团有限公司将其优质酒店资产，整合纳入金茂（中国）酒店投资管理有限公司。随后成功将酒店业务独立，并于7月2日在香港联合交易所正式挂牌，股票代码为金茂酒店-SS（HK.06139）。
金茂投资（金茂酒店上市全称为“金茂酒店及金茂（中国）酒店投资管理有限公司”）是一个专注于中国酒店行业的固定单一投资信托，此次上市的初始资产涵盖集上海金茂君悦大酒店、办公室、零售与观光区于一体的金茂大厦，除此之外，金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、崇明金茂凯悦酒店等已竣工酒店，以及北京金茂万丽酒店和丽江金茂君悦酒店等开发中酒店。
遗憾的是，自上市以来，金茂酒店在股市中的表现不尽如人意，其股价走势未能实现拆分时的愿景。数据显示，自2014年以5.35港元/股的发行价上市以来，股价经历短暂上涨后一路下滑，直至2017年底回到发行价水平。但此后股价再次下跌，2020年最低股价跌至2.11港元/股，跌幅超过60%。
最终，在2020年9月，中国金茂发布公告称，批准金茂酒店私有化建议，同年10月5日，金茂酒店-SS顺利完成私有化程序，正式退出港交所的公开交易。
2021年6月，退市风波过去八个月后，金茂酒店在三亚召开发布会，正式宣布未来将从业主身份的重资产走向轻资产发展道路。同时推出了五个品牌，作为城市地标建筑的配套设施。金茂嘉悦、金茂诚悦、金茂璞修、金茂隐逸、金茂天玥等高端、超高端商务和度假板块，意图剑指国内高端酒店市场。
目前，已经落地的自主酒店品牌除却丽江金茂璞修雪山酒店、去年月开始试营业的饶商金茂诚悦酒店以及今年8月开业的宁波金茂嘉悦酒店外，剩余两个品牌金茂隐逸、金茂天玥暂没有消息。截至今年年初，金茂拥有11所豪华酒店，共计3843间客房。目前来看，旗下的酒店还是多为国际品牌。这些酒店已然成为金茂酒店赖以发展的基石，也是给了金茂从重资产走向轻资产梦想的空间。
金茂酒店2288天的上市“短途旅行”
2020年10月，当国人还在享受国庆美好假期时，金茂酒店（06139,HK ）在上市2287天后，正式以私有化方式从港交所退市了。当时部分业内人士称，在中国一线城市黄金地段坐拥8家豪华酒店，客房价格从千元到万元不等的“酒店豪门”也扛不住了。
据悉，金茂酒店是以商业信托形式上市的，其股价取决于其可供分配的现金流，由于高端酒店的固定成本较高，以及折旧、摊销和管理成本的消耗，导致可供分配的现金流有限，成长性也较差，这或许也是股价表现低迷的原因之一。此外，商业信托更适用于租金收入稳定的商用物业，而金茂酒店的高端产品线，部分位于旅游热点城市，其收入必然受到旅游淡旺季的影响。
以丽江金茂酒店为例，作为玉龙雪山风景区内的唯一豪华酒店，虽享有独特的地理优势，但自2014年开业以来，现金流连续三年亏损，业绩并不理想。从财务数据看，入住率低是导致其现金流吃紧的原因之一。2018年初，丽江金茂酒店改变经营模式，从委托管理变为特许经营，并将其城区的部分与雪山部分分开运营，分为丽江金茂酒店•凯悦臻选以及丽江金茂璞修雪山两部分运营。此番操作后，入住率终于超过50%，但仍与其他金茂酒店存在差距。
金茂酒店资产包中，位于一线城市核心地区的酒店入住率普遍较高，能满足住客的旅游和商务需求。而位于旅游城市的酒店，除金茂三亚希尔顿酒店外，其他酒店的入住率均低于一线城市核心地段的酒店。2019年年报显示，一线城市核心区域的酒店入住率皆在85%以上，而旅游城市的酒店最高入住率仅为68.4%。
无独有偶，中国金茂2020年年中报称，金茂酒店业绩大幅下降主要是受到疫情影响。2020年上半年金茂酒店实现收入6.11亿元，较2019年同期下跌大约50%，金茂大厦88层观光厅业务也极其惨淡。2020年上半年，金茂大厦88层观光厅业务便停业近4个月，直至5月初才全面恢复营业，观光厅业务收入400万元，同比下降89%。
虽然在疫情逐渐好转下，上海、深圳和三亚酒店的入住率有所回升，但和去年同期仍有较大差距。在疫情期间，金茂旗下酒店入住率一度最低19%。或许正是这些因素，促使金茂酒店在2020年选择私有化。
退市后，金茂酒店在公告中也有提到私有化的原因和益处：一是由于新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化符合长期发展；二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低，该情况已持续较长时间；三是目前是变现投资的好机会。这些原因也都与金茂酒店财报中暴露出来的问题相对应。
对于金茂酒店退市的问题，有业内人士分析，金茂酒店的退市或便于金茂融资。一方面，金茂酒店在上海的金茂大厦以及国内其他八家豪华酒店资产，总估值逾200亿元，私有化将使得中国金茂可以更灵活地将这些资产作为抵押物以筹集资金。此外，私有化亦能解除商业信托对酒店资产的限制，若以酒店资产抵押进行贷款，其融资成本将低于金茂酒店的年均收益率。
另一方面，中国金茂核心业务涵盖地产开发、酒店、商业三大板块，其中酒店板块的总资产201.07亿元，仅占中国金茂总资产的5.5%。中国金茂可能计划通过资产重组，或许与商业板块联手，以实现资产的整体上市。
当前来看，自金茂酒店私有化至今，和世茂酒店一样一直存在资金链问题。毕竟，金茂酒店自其第一家——上海金茂君悦酒店起步以来，所打造的要么是城市的地标性酒店，要么是极致奢华的酒店，一直在高端酒店市场发力。这或许也是金茂酒店规模进度缓慢的重要原因。
今年10月，金茂酒店宣布将以约18.49亿元（公开挂牌的最低代价）的价格出售公司的间接全资附属公司金茂三亚的全部股权，以及出让海南金茂对金茂三亚相关债权的潜在出售事项。资料显示，金茂三亚由中国金茂及海南金茂分别持有其39%及61%股权。金茂三亚的唯一资产是金茂三亚希尔顿酒店，该酒店为一家五星级酒店。
对于出售金茂三亚的原因，公告中表示，自2006年开业以来，金茂三亚希尔顿酒店已运营近20年，其装修及设施设备已显老旧，亟需持续更新改造。此次股权出售，在当前市场状况下，是以合理价格实现酒店整体销售的良机。此举不仅带来了现金流和利润，也将有助于优化金茂的整体财务状况和营运资金。最终，金茂与海南金茂与海南骊驰签订产权交易合同，成功出售旗下资产金茂三亚。
这不是金茂第一次对酒店资产进行变动。早在2023年10月，中国金茂发布公告称，北京渤海润泽商业管理有限公司（简称“渤海润泽”）在公开挂牌程序中以约28.01亿元的价格，竞得金茂北京置业100%的股权。
此次公告中，中国金茂给出的理由是，出售酒店得到的款项将用于未来可能的合适投资或作为一般营运资金，可以让中国金茂适时寻找其他新投资机会。据估计，中国金茂卖掉这家酒店能实现约13亿元的出售收益，能在一定程度上改善金茂酒店的整体盈利能力。
据悉，金茂北京置业由上海金茂全资拥有。金茂北京置业主要持有金茂北京威斯汀大饭店，该酒店为一家五星级酒店，在2008年开业，拥有550间客房及套房。而最初，金茂北京威斯汀所有权是由中国金茂转到上海金茂，如今再挂牌售出，可以理解为中国金茂也在通过项目合作优化布局。
金茂酒店的退市既是市场经济的必然选择，或许也是中国金茂资产重组的考量。但又四年过去，金茂酒店的自有品牌进度并不快，或许是其精耕细作的原因，但距离轻资产转型仍有距离。
地产酒店离“雄起”还有多远？
众所周知，国内各大房地产企业早在十几年前便开始发展和布局自己的酒店品牌，2018年中国酒店集团规模50强中，富力、碧桂园、绿地、世茂、万达旗下的酒管公司赫然在列，俨然成为中国酒店业中不可忽视的力量。从万达到富力，从碧桂园到中国金茂，似乎每个地产商都有一个酒店梦。但要实现真正的酒店帝国，却没那么容易实现。
多年来，很多地产酒店已经做出了一定规模和品牌效应，但地产酒店作为建筑的配套，大部分酒店面临不赚钱或亏损的状态，当地产板块出现危机时，酒店资产成为交易的筹码，被地产集团果断抛出。可以说，利用旗下的地产做酒店或许是一个不错的开端，但是不可否认的是，很多地产系的酒店品牌面临严峻的考验。地产酒店旗下的自有品牌发展速度普遍较慢、地产思维影响酒店的长期发展以及资金链与成本问题是地产酒店普遍存在的问题，只有解决矛盾的源头，才能拥有更好的发展。
首先，加速旗下自有酒店的落地生根。酒店自有品牌的成长受限因素众多，核心问题仍在于集团内部。一家地产酒店集团若同时管理多个品牌，便须在各个品牌之间进行资源的均衡分配，涵盖资金、人力和物资。但运营管理经验并不算丰富的地产酒店，基于投资回报更倾向于优先支持那些成熟稳定、能带来持续收益的品牌，新品牌的推广与成长则可能因此受到制约。这让地产企业旗下的酒店品牌显得有些“偏科”。例如，金茂酒店在2021年一举推出五个新品牌，然而四年后，成功面市的仅有三个。
其次，摈弃地产思维，专业的事交给专业的人。前文也有提到，地产项目中的酒店多为高端星级，且多数是为了配合地产开发而设立。然而，许多涉足酒店业务的地产企业难以摆脱地产思维的束缚，导致在酒店运营管理上存在诸多问题，过分追求短期经济收益，忽视了酒店服务质量和客户体验的重要性。
运营酒店并非仅仅是拥有地产那么简单，它需要一个全新的思维方式和运营模式。摒弃传统的地产思维是至关重要的第一步。这意味着，酒店的管理者和运营团队不能仅仅将酒店看作是一块可以出租或出售的不动产，而应该将其视为一个需要精心照料和管理的商业实体，这便需要专业酒店人士的参与。
最后，发力第二增长曲线，缓解资金短缺问题。近年来，地产酒店的“轻重并行”是一个老生常谈的问题，金融政策的调整和国家对地产企业“三道红线”的设置，使得众多依赖“高周转”生存的地产企业面临重大挑战，确保住宅项目的成功交付成为主要目标。经济压力迫使企业难以调动足够的资源与资金拓展酒店业务，很多在建酒店或夭折。
靠外来“输血”不如自己“造血”，一些地产酒店早已开始探寻新的盈利增长点，希望缓解资金问题。比如万达酒店、世茂酒店都开拓了代建业务，且已经有一定成效。也有一些地产酒店与头部酒店集团合作，意在谋求版图扩张。近期，华润置地和凯悦酒店集团成立合资酒店管理公司、中海地产和洲际酒店集团合作……
综上，合理规划旗下各酒店的发展方向，尽力缩小旗下各家酒店之间的业绩差距，提升企业的运营能力，以保持更为稳定的入住率是所有地产酒店亟需思考与解决的问题。趁此时机，不断沉淀、打磨才能更好擦亮自己的“招牌”。近年来，金茂酒店或许已经放下“酒店豪门”的身段，但福州项目的即将面世，也许会让金茂酒店重拾信心，期待金茂在未来的日子里边疗伤边战斗，不忘初心，砥砺前行！
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