本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：邹新。
近日，乌鲁木齐银星大酒店1.9938亿元起拍卖、温州万和豪生酒店以2550万元的拍卖价格再次被搬上“货架”等资讯频繁出现在公众视野，不难发现，一大批已经“掉队”的本土高端酒店正在酒店法拍市场疯狂“上新”。然而，这些被法拍的本土高端酒店有的成了货架“钉子户”，有的则成了抢手“爆款”，这一现象背后有何规律？存量资产时代，本土高端酒店又该何去何从？
法拍市场本土高端酒店批量“上货”
近日，温州五星级酒店万和豪生大酒店，迎来破产后的第三次拍卖，并以4535万元的价格达成最终交易。此前，该标的物分别以7085万元、5668万元的起拍价出售，均无人报名。
与此同时，乌鲁木齐市中心的老牌高端酒店——银星大酒店也被整体打包，并摆上了拍卖“货架”。据悉，拍卖将于3月20日开始，起拍价格为1.9938亿元。
前段时间，绍兴市柯桥区的首家五星级高档商务型酒店富丽华大酒店以2.02亿元的价格再次开拍。据了解，这是富丽华大酒店的第二次拍卖，该酒店将在今年5月份闭门歇业，目前酒店内的自助餐版块已经停止服务。
桂林帝苑酒店是桂林市的一家高档涉外五星级酒店，其位于临江路，坐拥一线漓江景观，从1986年开业至今已有近40年的历史。在第一次以1.4亿元起拍价拍卖后遭遇多次流拍，近日狂降5000多万元再次上架出售。目前，已经有2000多人进行围观，却始终无人出价竞拍。
此类关于本土高端酒店拍卖的讯息源源不断地流出，据亚洲旅宿大数据研究院统计，2025年1月份共有56家酒店资产处于出售、拍卖及流拍阶段，关于国内本土高端酒店的拍卖数量达到了33家，占比约60%。
在此之前，本土高端酒店的发展随着中国人对“高端”定义的不断更新历经浮沉。据悉，中国五星级酒店数量的最高峰出现于2017年，共计846家。到了2024年上半年，数量已减少到746家，平均每月就有1家高星酒店消失。
关于本土高端酒店的发展可以追溯到1978年，改革开放催生出的“老外”来华住宿需求，成为中国高端酒店的起点。1978年国际游客达到180万余人，仅一年的人数便超过了过去20年游客的总和，市场的广泛需求促使本土高端酒店陆续“冒芽”。
截至目前，46年的光阴已逝，许多历尽沧桑的老牌本土高端逐渐开始退出历史“舞台”，在法拍市场批量“上货”。梳理国内大量高端酒店的相关信息也可以发现，价格与星级不匹配、基础设施老化、服务管理方式陈旧等问题显著。
不仅如此，在中国房地产迅猛发展的21世纪初，由地产商主导的五星级酒店如雨后春笋般拔地而起。对于地产开发商来说，配建高星酒店既可以低成本拿地，又可借此配套提高房地产开发的价值。因此在房地产行业的“风光”年纪，万达、碧桂园、绿地、世茂等一大批房企，旗下都沉淀了不少高星酒店资产。
地产商们曾经是高端酒店最大的业主，但如今，整个地产行业都处于下滑期，这些高端酒店资产也就第一时间被业主们摆上了“货架”。因此，房地产行业的震动也是导致酒店不动产频繁易主，法拍市场本土高端酒店不断“上货”的原因之一。
在多重因素的作用之下，法拍市场流动的本土高端酒店资产不在少数，如今的本土高端酒店法拍市场也越来越热闹了……
大批本土高端酒店成为拍卖市场“钉子户”
打破酒店法拍市场的“热闹”表象，法拍酒店围观者众，竞拍者少成为不争事实。2025年1月份被摆上“货架”的酒店高达56家，其中拍卖价格在亿元以上的酒店有14家，仅有5家亿元以下酒店项目最终成交，流拍率高达91%。
酒店法拍市场一直以来的流拍率都保持着较高水平，其中本土高端酒店更甚。前文中提到的本土高端法拍酒店中，桂林帝苑酒店已经是其第八次“上货”。此前，桂林帝苑酒店共经历过七轮拍卖，其中一次是在其破产前，六次在其破产后，最早可以追溯到2021年6月份，起拍价为1.423亿元，但均以流拍为结局，可谓是酒店法拍市场的“钉子户”。
近日，这类露出的“桂林帝苑酒店”不在少数，其中，永州市高端豪华大酒店——湖南南华大酒店100%股权及土地等资产迎来第七次拍卖，起拍价1.7157亿元。前六次拍卖因无人报名竞拍而流拍，其中第一次拍卖的时候，起拍价高达4.1257亿元，而第七次拍卖，起拍价相比第一次拍卖下降了2.41亿元，但目前仍旧无人问津。
上虞国际大酒店的上架拍卖也引得不少网友围观，目前，这已是其第六次拍卖。此次拍卖距离上次流拍仅过去二十多天，起拍价格低了7000万元，两次围观人数加起来过万，但始终无人出价。
据空间秘探统计，综合近两年的拍卖数据，全国本土高端酒店法拍市场流拍率普遍在85%-95%之间。近年来，重庆龙景温泉度假酒店自2021年12月至2023年10月期间，经历了10次流拍，起拍价从最初的3671万元降至2007万元（降幅约55%），但至今仍未成交，流拍次数创下新高。
从以上数据分析可见本土高端酒店法拍过程中的坎坷，但比起成为法拍“货架”上的钉子户，那些拍卖过程坎坷但最终被接手的本土高端酒店已经算得上是“取经”成功。
2月21日，据京东拍卖平台显示，成都希顿国际酒店拍卖结束，最终以约5亿的底价成交，此次竞得者为四川省卓雅华庭酒店管理有限公司。成都希顿国际酒店曾是成都第一家希尔顿酒店，2023年2月15日起，成都希尔顿酒店不再由希尔顿集团管理，于同年3月更名为成都希顿国际酒店，也就是说，这家酒店只是一家本土管理的高端酒店，具备一定的国际品牌形象。
在变身成都希顿国际酒店后不久，四川自由贸易试验区人民法院根据债权人的申请，裁定受理了成都乔治希顿房地产开发有限公司破产清算一案，酒店相关资产也被摆上“货架”。据了解，这是希顿国际酒店的第8次拍卖，相较于首次拍卖时约10亿元的起拍价格，最终成交价格大幅下降，但也算得上是转手成功。
综合上述案例分析，不难发现许多本土高端酒店都是曾经风光一时的五星级大酒店，占据着优越的地理位置，且资产拍卖期间普遍打了五折，但为何仍旧难逃拍卖难题呢？
首先是高额债务与后续投入压力大，以重庆北碚悦榕庄为例，其起拍价7亿元，但因二期地块停工需大量资金复工，买家需承担高昂的后续投入。不仅如此，大量法拍酒店背后的债务问题更是导致潜在买家望而却步的原因之一。
其次，市场供需失衡与竞争加剧也会导致买家在购买过程中保持谨慎态度，若拍卖酒店周边高端酒店林立，叠加当下消费需求向个性化、高性价比住宿转移，这些便会导致传统的本土高端酒店竞争力大打折扣。
再次，资产瑕疵与产权风险也是一大影响因素，法拍资产常伴随权属纠纷、违章建筑或法律风险。例如，重庆龙景酒店存在违章建筑需买家自行处理，温州万和豪生酒店因产权分割复杂导致部分资产流拍。
除此之外，部分酒店因设施陈旧、服务同质化难以吸引年轻消费者，当下酒店市场的极度“内卷”致使酒店运营成本与盈利压力加剧等都是买家极为在意的问题，以上因素共同导致了许多本土高端酒店成为买家们互相推搡的“烫手山芋”。
法拍酒店热销“爆款” 什么酒店最好卖？
然而，尽管本土高端酒店市场以“铁打的酒店，流水的业主”为常态，但也不失部分酒店能够成为法拍市场的热销“爆款”。在本土高端酒店法拍市场中，什么样的酒店最好卖呢？
纵观近期热闹的法拍酒店市场，除上述经过八轮拍卖后以5亿底价成交的成都希顿国际酒店外，热度最高的当数泉州的明发大酒店。日前，泉州系房企明发集团发布公告公司全资附属公司与针记国际集团中国有限公司签订协议将以1亿元的总价出售泉州明发大酒店有限公司全部股权，由此泉州明发大酒店成功易主。
除此之外，翔尊商务酒店有限公司旗下酒店的61处房产被打包“上架”，虽然第一次拍卖时以2754万元的价格遭遇流拍，但第二次拍卖时却有1万多人次围观，8人参与竞拍，最终较第一次拍卖高出400多万元，比起拍价格高出967万元成功售出。
梳理这批更具有竞争力的本土高端法拍酒店可以发现，成交较为活跃的法拍酒店通常具有一些共同的特质。首先，虽然大多数本土高端酒店都占据了各自城市较为优越的地理位置，但显然本土高端法拍酒店的成交率在一线城市要高得多。此外，产权无纠纷、债务压力小的项目也更易成交。
其次，根据2024年的拍卖数据，5000万元以下的酒店成交概率更高，由此可见法拍酒店市场中中小体量、价格适中的酒店更加吃香。例如，2025年1月成交的5家酒店中，最高成交价为5260万元，其余均在1052万-3963万元区间。这类酒店因资金门槛较低，更易吸引中小投资者或地方实业企业入场。
再次，法拍酒店的改造潜力与资产灵活性也是买家衡量资产价值的重要因素，许多兼具文化底蕴与设计美感的老牌本土酒店，由于其自身兼具投资价值与文化价值而大大降低了翻牌成本，受到市场的广泛欢迎。
最后，再次回到流拍七次最终被接手的成都希顿国际酒店，实际上，成都希顿国际酒店并不完全属于本土高端酒店，相较之下，这只是一家本土管理，具备一定国际品牌形象的酒店。其成功拍卖的背后也可以看出当下买家对强品牌背书酒店的高度认可。不仅如此，在当下的酒店拍卖市场，国际品牌的翻牌项目也因品牌溢价能力获得市场的广泛认可。
综上可得，当下酒店法拍市场的趋势也在从“重资产”转向“轻资产”，买家更倾向于收购运营成熟、成本可控的资产，而非需大规模投入的酒店。当前本土高端酒店拍卖市场中，那些抢手的酒店资产并非只向地理位置和拍卖价格看齐，城市区位、产权纠纷、债务压力、翻牌成本、改造潜力等因素都被纳入买家的综合考虑范围。
存量资产时代 本土高端酒店何去何从？
在大多数人还在住着平房的时候，一座座本土高端酒店拔地而起，以高楼大厦的形态和独特的现代化外观林立在城市中心，塑造了一个又一个城市建筑地标，也构建出许多当地市民心中的共同回忆。如今，繁华落幕，拍卖成终章，这些饱经沧桑的老牌本土高端酒店又该何去何从呢？
/ “重生”酒店
近日，上海国际贵都大饭店发布停业公告，饭店于2025年2月28日起暂停营业，全面启动升级改造工程。这家坐拥静安寺黄金地段开业34年的老牌大饭店承载着不少上海人的青春回忆，也是国内老牌高端酒店的代表。据悉，该饭店已经与凯悦集团达成相关合作，将联手打造上海市中心的首家凯悦尚选品牌酒店。此次停业改造后，上海国际贵都大饭店将以“上海国际俱乐部”之名“重生”归来。
事实上，大多数老牌本土高端酒店的命运都指向了保持酒店姿态的“重生”，这些老牌本土高端酒店由于设施陈旧在酒店市场上的竞争力大打折扣，最终不得不宣告停业进行焕新升级。此类酒店有的维持原有品牌继续经营，有的则与国内头部酒店集团及国际知名酒店集团进行合作，换牌“重生”。
除此之外，许多被摆上拍卖“货架”的酒店在被买家拍下后，由于多数司法拍卖附带的“禁止变更用途”条款，常常以改造升级的方式确保酒店功能的延续。例如，甘肃天水的名远商务酒店因破产重整被摆上“货架”，最终由天水当地的酒店管理集团联合竞得，保留“名远”品牌继续运营；蓝光己庄两度流拍后，换牌为峨眉山乌兰度假酒店重新开业。
/ “爆改”公寓
在法拍酒店市场批量“上货”的本土高端酒店，被新业主接手之后，有的延续了酒店功能，也有的玩起了“爆改”，其中酒店物业“爆改”公寓的案例不在少数。但在这批酒店中，中端酒店占据大多数，最新数据显示，在酒店改造成公寓的项目里，中端酒店占60%。相较于高端酒店和经济型酒店，中端酒店的户型结构与公寓更相似，能够大幅度缩短改造周期，快速地投入使用中，降低风险。
尽管如此，也仍有不少高端酒店“爆改”公寓的成功案例。作为上海历史悠久的标志性建筑，静安宾馆焕新升级为海格公寓可谓是酒店“爆改”公寓的成功典范。焕新后的海格公寓，在传承历史的基础上，融入了现代设计元素，为上海提供了一个更加高端、可持续的长租公寓选择。海格公寓已于3月1日迎来首批住客，多元户型全面公开，以焕新面貌重回大众视野。
当然，酒店物业的“爆改”也有一定的条件与风险，若拍卖公告中未明确限制用途，或通过协商获得法院、债权人同意，方可进行改造。同时，商业用地改公寓需符合地方“商改住”政策，若涉及产权分割销售，可能需补缴土地出让金或调整规划。
/ “变身”商业综合体
除公寓外，商业综合体也是酒店物业改造常见类型。作为上海市中心静安核心区域的标志性建筑——锦沧文华酒店曾是重要的城市据点，其前身为沧州饭店；1900年，在沧州饭店原址建成了锦沧文华大酒店，由3家著名饭店的名字组合而成：锦江饭店、沧州饭店和新加坡文华酒店。
然而历经城市数十载的变化，酒店的功能已无法满足周边客群以及游客的消费需求，其商业模式的可实施性与可持续性都受到了极大的挑战。于是，宝华集团收购锦沧文华酒店后，作为新的所有者，决定将酒店改造为5A写字楼+高端商场的复合型商业业态。
宁波大酒店也是宁波市中心一家颇具知名度的四星级酒店，企查查上显示，宁波大酒店的运营企业宁波大酒店有限责任公司由罗蒙集团股份有限公司全资持股。作为宁波早年几家比较有排面的旅游涉外饭店之一，宁波大酒店也加入酒店“变身”计划。
2022年底，宁波恒芯商业管理有限公司与宁波大酒店达成合作协议，将宁波大酒店整租并运营；后经街道牵线搭桥后，与上海百联达成运营协议，将宁波大酒店、百联东方打通进行整体运营。而焕新改造目标是将宁波大酒店由单一业态转化为住宿、餐饮、休闲、消费、办公室为一体的综合体，打造年轻人的社交商业。
存量资产时代，老牌本土高端酒店逐渐褪去繁华，在法拍酒店市场上批量“上货”。在本土高端酒店“退场”与实业资本“抄底”相互交错之际，资本市场又有人嗅到了新的商机。当一家家本土高端酒店被推向命运的“十字路口”，本土高端酒店市场注定又将迎来一场新的变革。而哄闹的围观者是否能够精准把握市场节奏，时间或许就是最好的裁判。
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