2025一开年，房地产市场就延续了2024年四季度以来的企稳态势，从数据和具体的一些市场现象来看，诸如深圳、上海等一线城市的楼市回暖明显。
而随着2025年政府工作报告再提“稳楼市”，房地产行业所处的环境或迎来进一步改善。
由于房地产在中国经济中的支柱地位，楼市可以说是经济运行的重要“风向标”。楼市的稳定对于市场消费信心回暖，释放财富效应有重大的作用，绝非单一行业之事。因此地产业的走向，是观测中国经济趋势中具有重要意义的一环。
当前阶段，房地产是否已经企稳？政策端对楼市的回稳做出了哪些部署？而房地产行业的投资者又该如何行动？结合近期出台的工作报告以及新闻发布会内容，本文将对上述问题进行分析。
1、房企销售持续回稳，核心城市土拍火热
从2025开年来看，当前地产行业在企稳一事上取得一定成效。尽管整体仍存在“以价换量”的情况，但房企积极的拿地意愿透露出行业的谨慎心态得到缓解，而销售数据的走高也证明，市场对楼市的需求仍在，且信心得到了补强。销量急跌的过程基本结束，房价距离均衡位置更近一步。
根据中信建投研报数据显示，2025年1-2月，全国重点40城新房累计成交面积为1456万平，同比增长5%，2月单月成交面积达到668万平方米，同比增长26%。考虑到2024年春节假期位于2月，因此今年2月的同比增速表现较为亮眼，但整体来说，25年春节过后的新房成交延续了2024年四季度以来的止跌回稳趋势。
分城市能级来看，2025年1-2月期间，一线/二线/三线城市新房累计成交面的同比增速分别为16%/-0.4%/6.9%，一线城市贡献了新房成交的主要增量。其中，深圳在9.26政治局会议后的回暖表现尤为突出。据深圳贝壳研究院统计，截至2025年2月末深圳新房住宅可售房源30385套，住宅去化周期缩短至8.9个月，均创下近三年新低。而2025年深圳楼市的开年，是近四年开局表现最好的一年，仅次于尚处于高峰期的2021年。
另一方面，二手房的交易相较新房更加火热。中信建投研报显示，2月重点13城二手房成交面积为1188万平，同比增长92%，1-2月累计成交1188万平，同比增长34%，较2023年同期增长24%，较2022年同期增长81%。从北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市来看，二手房整体表现优于新房，六大城市1-2月二手房成交套数同比增速均在30%以上。
不过需要指出的是，销售数据的亮眼是建立在“以价换量”的基础上的。CRIC数据显示，2025年1-2月百强房企全口径销售金额为4402亿元，同比下降3%，累计降幅较1月收窄2个百分点。2月单月8家主流房企中，有15家企业全口径销售金额为正，其中单月突破百亿的企业有5家，如何恢复这类企业的销售额增长，或许是下一阶段房地产行业的重心之一。
拿地方面，百强房企2月新增货值增速扩大，显现出房企对楼市的信心回暖。1-2月百强房企新增土地货值4379亿元，同比增长11.3%，其中2月单月新增货值1973亿元，连续两个月同比实现增长。可见自2024年四季度末“稳楼市”表态以来，房企拿地谨慎的投资意愿有所好转。
2、聚焦两会定调，哪些政策动向推动楼市积极走强？
从政府工作报告上来看，房地产相关内容首次将“稳住楼市”写入总体要求，重点提及持续用力推动市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。而在具体的执行措施上，住建部在3月9日的民生主题记者会上也做出了部分解答。
住建部部长倪虹在3月9日的记者问答中，提到了四项重点工作稳住楼市，包括包交房，加力旧城改造，推进收购存量商品房，推动“好房子”建设。其中，在旧城改造部分上，部长提出将2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围的具体目标。
据wind数据库援引第七次人口普查数据，全国2000年底前建成的城镇老旧小区现存约22万个，涉及居民近3900万户。而根据中国城市统计年鉴，2000年全国城镇存量住宅建筑面积为44亿平米，其中一线城市在5亿平米左右。住建部在2021年发布的通知中指出，城市更新单元内拆除面积不得超过整体的20%，即理论上最大拆除新增面积将达到8.8亿平方米，其中一线城市的旧城改造将在1亿平方米左右。尽管部分老旧小区在2020年后已经得到改造及拆除，实际数量并没有那么多，但现存的估算范围，能够为地产业提供足量的改造更新项目，拉动市场需求。
注：图表及上文数据均来源于windEDB经济数据库。由于不同部门对“房屋竣工面积”的定义可能存在差异，部分历史数据可能因后期普查结果而修正，因此数据可能与实际情况存在偏差，图中数据仅供参考，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎。
值得一提的是，尽管在2025年地方两会的规划上，有超过70%（22个）省市明确提出了城市更新计划行动。但国金证券统计各省市披露的2025年老旧小区改造计划规模却有普遍的下降。或许在原本的规划中，对城中村的城市更新以及收储是各地拟划的重点方向，而本次住建部的表态是超出市场预期的信号，或能成为地产行业景气复苏的“意外惊喜”。
当然，城中村更新以及房屋收储同样是地产业企稳复苏的重要影响因素。整体来看，旧城改造和城中村更新落点在于刺激市场的房屋刚需，而商品房收储旨在推动房屋库存去化加速，收紧市场供给。两项工作或许不能在短期内快速地影响市场价格，但在政策持续宽松，居民预期改善的前提下，整体环境在2025年—2026年间逐渐落实价格触底的概率不低。
3、当前阶段，投资者应该如何自处？
尽管从宏观环境和行业趋势来看，房地产企业企稳向好的希望较大，但若站在投资者角度，无论是股票投资者还是房产投资者，需要考虑的东西都要更为深入、复杂一些。不同城市的景气修复情况或许千差万别，而房企的股票估值更是存在市场情绪、公司基本面、海外因素等多重考量。在当前市场下，投资者仍需要理性决策，根据自身所处的环境仔细考虑。
自2023年以来，“房住不炒”便再没有出现在政府工作报告中，但这更多是意味着中国房地产市场的供求关系已经发生了改变，“炒房”无需再提。在人口持续老龄化的背景下，当前房地产的市场需求主要以刚性住房需求和改善性住房需求为导向，对于刚性需求的购房者而言，当前阶段或许便是一个值得关注的时点。
正如前文所言，不同城市的景气修复程度区别或许很大，对于人口正向流入，产业支撑强的核心城市以及都市圈，在当前地产政策持续宽松的环境下，或许房价会更早地迎来拐点；而商品房库存高企、人口整体倾向流失的低能级城市，或许还需要更长的时间来修复供需。同时，政策提及的“好房子”试点项目，以及传统的“好楼盘”（学区房，近地铁圈房屋），相较其他楼盘或更受关注。
而在房企股票相关的投资上，根据笔者此前的统计，截至2月21日，港股市场中市值超过100亿元的房地产开发上市公司共有14家，仅有一家公司未处于破净状态。在经历三年的下跌后，有些公司的每股净资产甚至数倍于其股价。而在A股层面，其环境也大差不差，除了资产特别优秀的国企公司多数公司的估值已然处在底部。随着地价/房价维稳，影响公司的估值逐渐稳定，其股价走势或许也会迎来好转。
但与购房相同，地产股票的投资同样得“具体情况具体分析”。在上述政策预期下，拥有城中村改造经验的地方性国企，以及产品力高，未出险的优质非国央企或许存在配置价值。而存在债务风险、其营收净利尚未触底的企业则需要警惕回避。随着年报窗口期展开，2024年的公司业绩即将披露，届时房企在过去一年的成绩将袒露无遗，投资者或许可以等见到具体数据后，再考虑相关配置。
写在最后
近年来谈及地产行业时，包括笔者在内的大多数人，都将改善的产业前景的希望寄托于政策。而2025年或许便是这样一个新旧模式切换的年份，越发猛烈的政策组合拳效应正在逐渐释放，而市场将如何回应，地产业是否能真正迎来好转，从而成为扭转经济增速放缓的基石，将是笔者在2025年持续关注的事情。
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